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16/10/2015 08:35 CEST | Aktualisiert 16/10/2016 07:12 CEST

So vermeidet ihr Fehler bei der Baufinanzierung

Antonio Muñoz palomares via Getty Images

Aktuell zeigt sich am Finanzmarkt eine optimale Situation für alle Bürger, die in Kürze eine Immobilienfinanzierung durchführen möchten. Je nach gewählter Zinsbindungsfrist können Immobilienkredite schon zu Zinssätzen von unter zwei Prozent aufgenommen werden.

Diese Situation ist zwar einerseits erfreulich für Kreditnehmer, beinhaltet andererseits aber auch die Gefahr, dass eine Baufinanzierung zu schnell durchgeführt und auf die leichte Schulter genommen wird. Trotz der niedrigen Hypothekenzinsen gibt es diverse Fehler, die es bei einer Immobilienfinanzierung möglichst zu vermeiden gilt.

Eigene Finanzkraft nicht unterschätzen

Ein klassischer Fehler besteht gerade bei einer langfristigen Finanzierung darin, die eigene Finanzkraft zu unterschätzen. Nicht wenige Verbraucher sind der Auffassung, dass sie den Kredit problemlos abzahlen können, ohne zuvor auch nur einmal gegenübergestellt zu haben, wie es sich mit den monatlichen Ausgaben im Verhältnis zum Einkommen verhält.

Eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung ist jedoch sehr wichtig, denn so lässt sich das frei verfügbare Einkommen ermittelt. Dieses ist als absolute Obergrenze für die Kreditrate anzusehen, die im Zuge der Baufinanzierung vereinbart wird. Sollte das durchschnittliche Einkommen, welches im Monat frei zur Verfügung steht, beispielsweise bei 800 Euro liegen, darf die Rate für den Immobilienkredit keinesfalls höher als eben diese 800 Euro sein. Es ist sogar empfehlenswert, einen gewissen Puffer von mindestens 100 bis 200 Euro zu lassen, damit auch unvorhersehbare Ausgaben getragen werden können.

Fehler in der aktuellen Situation: Zinsänderungsrisiko unterschätzen

Da die Hypothekenzinsen derzeit extrem niedrig sind und Baukredite schon ab 1,5 Prozent vergeben werden, verschwenden zahlreiche Kreditnehmer keinen Gedanken daran, dass die Zinsen in einigen Jahren auf einem deutlich höheren Niveau sein könnten. Dies wird auch als Zinsänderungsrisiko bezeichnet, welches allerdings bei vielen Verbrauchern nicht bekannt ist oder auf die leichte Schulter genommen wird.

Das Zinsänderungsrisiko betrifft alle Baufinanzierungen, bei denen es eine Differenz zwischen der Gesamtlaufzeit des Kredites und der Dauer der Zinsfestschreibung gibt. Schätzungsweise sind davon mehr als 80 Prozent aller Immobilienkredite betroffen. Das Zinsänderungsrisiko kann allerdings nur ausgeschaltet werden, wenn der aufgenommene Immobilienkredit während der Zinsbindungsfrist komplett getilgt werden kann. In allen anderen Fällen muss nach Ablauf der Zinsbindungsfrist eine Anschlussfinanzierung vorgenommen werden, die bei gestiegenen Hypothekenzinsen deutlich teurer, als das bereits aufgenommene Hypothekendarlehen werden kann.

Zu welcher Mehrbelastung steigende Zinsen und das damit verbundene Zinsänderungsrisiko führen können, zeigt das folgende Praxisbeispiel:

Aktueller Immobilienkredit

Darlehenssumme: 150.000 Euro

Zinsbindung: 10 Jahre

Zinssatz: 1,90%

Tilgung: 2%

Kreditrate: 487,50 Euro

Zukünftiges Darlehen als Anschlussfinanzierung

Darlehenssumme (Restschuld): 110.000 Euro

Zinssatz: 4,6%

Tilgung: 2%

Kreditrate: 605 Euro

An diesem Beispiel lässt sich deutlich erkennen, dass die monatliche Belastung für den Kreditnehmer trotz der Tatsache gestiegen ist, dass bereits eine größere Summe des ursprünglichen Kreditbetrages getilgt ist, denn die Restschuld ist immerhin 40.000 Euro geringer als die anfängliche Kreditsumme. Dennoch ist die Belastung aufgrund der deutlich gestiegenen Zinsen höher, was im schlimmsten Fall dazu führen könnte, dass die Rate nicht mehr tragbar ist.

Keine zu geringe anfängliche Tilgung wählen

Ein weiterer typischer Fehler besteht bei der Baufinanzierung ganz aktuell, eine zu geringe Tilgung zu wählen. Gerade weil die Hypothekenzinsen so gering sind, ist das Risiko sehr groß, dass die Bauzinsen in einigen Jahren auf einem deutlich höheren Niveau liegen. Daher ist es anzuraten, dass sich Kreditnehmer jetzt bei Abschluss eines neuen Immobilienkredites für eine möglichst hohe anfängliche Tilgung entscheiden.

Der große Vorteil besteht darin, dass die gesamte Laufzeit des Darlehens erheblich kürzer ausfallen kann, als wenn beispielsweise die übliche Standardtilgung von nur 1-2 Prozent vereinbart wird. Die kurze Laufzeit senkt die Risiken, die durch mögliche Zinserhöhungen nach Abschluss der Zinsfestschreibung bestehen.

Vereinfacht dargestellt trägt eine vergleichsweise hohe anfängliche Tilgung dazu bei, das zuvor angesprochene Zinsänderungsrisiko zu reduzieren. Allerdings sollten Kreditnehmer dennoch darauf achten, dass die Anfangstilgung nicht so hoch ist, dass Probleme bei der Ratenzahlung entstehen. Experten raten dazu, dass je nach Finanzkraft eine anfängliche Tilgung von mindestens drei Prozent gewählt werden sollte.

Die richtige Zinsgestaltung wählen

Ein klassischer Fehler, der bei der Baufinanzierung sehr teuer werden kann, besteht darin, sich für die falsche Zinsgestaltung zu entscheiden. In der aktuellen Niedrigzinsphase ist diese Entscheidung vergleichsweise einfach, denn natürlich sollten Kreditnehmer die sehr günstigen Zinsen für eine möglichst lange Dauer sichern.

Daher ist es empfehlenswert, sich beispielsweise für ein Immobiliendarlehen mit einer Zinsbindungsfrist von 10, 15 oder 20 Jahren zu entscheiden. Die Zinssituation am Kapitalmarkt ist allerdings nicht immer so eindeutig, sodass sich Kreditnehmer mitunter beispielsweise für eine Zinsfestschreibung entscheiden, obwohl der Abschluss eines variabel verzinslichen Darlehens die bessere Alternative wäre.

Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn von Zinssenkungen am Markt auszugehen ist. Die Wahl der passenden Zinsgestaltung hängt also maßgeblich davon ab, wie sich die Hypothekenzinsen voraussichtlich in den folgenden Jahren entwickeln werden.

Fazit zu typischen Fehlern bei der Baufinanzierung

Es gibt einige Fehler, die Kreditnehmer bei der Baufinanzierung machen können, die in der Summe unnötige Kosten verursachen. Zwar bieten insbesondere Direktbanken sehr günstige Konditionen bei Immobilienkrediten an, aber aufgrund der nicht ganz einfachen Finanzierung und eventuellen Fragen, die der Kreditnehmer in vielen Fällen hat, ist eine Beratung in diesem Bereich empfehlenswert. Generell ist es sinnvoll, sich intensiv mit der Immobilienfinanzierung auseinander zusetzen, bevor ein Hypothekendarlehen abgeschlossen wird.

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