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18/12/2015 06:58 CET | Aktualisiert 18/12/2016 06:12 CET

Status Quo: Ärztehäuser Deutschland

Morsa Images via Getty Images

Im Dezember 2013 habe ich mich an dieser Stelle schon einmal zum Thema Ärztehäuser in Deutschland (andere Begriffe: Gesundheitszentren, Facharztzentren) geäußert und dieses deutsche Immobiliensegment als von Investoren vernachlässigt bezeichnet. Ich wurde in den vergangenen Wochen wiederholt gefragt, wie es aktuell um diesen Teilmarkt steht. Hier meine Einschätzung zur aktuellen Marktsituation.

Neue Ärztehaus-Immobilienfonds und Transaktionen/ Fertigstellungen 2015


In Zusammenarbeit mit der Deutsche Healthcare Property AG begann die kanadische NorthWest-Gruppe im Herbst/Winter 2010 mit dem Eintritt in den deutschen Markt für Ärztehäuser und war damit der „First Mover" in diesem Segment. Die NorthWest-Gruppe hat auch in 2014 und 2015 einige deutsche Objekte in ihr Deutschland-Portfolio integriert.

Mit Corpus Sireo und Mondial haben in 2015 zwei Fondsinitiatoren über Immobilien-Spezialfonds weitere fokussierte Ärztehaus-Vehikel aufgelegt.

Der vielfach vorhandene Anlagedruck institutioneller Investoren, deren Suche nach Anlagealternativen im Immobilienbereich sowie der steigende Bekanntheitsgrad des Immobiliensegments Ärztehäuser dürfte in 2016 zu weiteren Fondsemissionen führen.

Mir sind rund 40 in diesem Jahr protokollierte Einzeltransaktionen bezüglich Ärztehäusern bekannt. Als Käufer traten hierbei Family Offices, Privatpersonen sowie einige deutsche und ausländische Fonds auf. Letztere sehen die Ärztehäuser allerdings bislang lediglich als Beimischung zu ihren Gewerbeimmobilienportfolios.

Das Preisniveau ist in den vergangenen beiden Jahren merklich angestiegen. Im Bestandsimmobilienbereich liegen die Ankaufsmultiplikatoren bei durchschnittlich 15,0 (Nettoanfangsrendite von 6,7%); bei Neubauten bei durchschnittlich 16,3 (Nettoanfangsrendite von 6,1%).

Ich schätze, dass es in 2015 neben den mir bekannten Verkäufen bundesweit etwa 50 weitere Ärztehaustransaktionen gab, so dass ich für 2015 von insgesamt ca. 100 Transaktionen bezüglich Bestandsimmobilien ausgehe.

Im Verhältnis zum gesamten deutschen Marktvolumen von 8.000 bis 10.000 Ärztehäusern aller Größenordnungen, wechselten demnach etwa ein Prozent aller deutschen Ärztehauser (Bestandsimmobilien) den Eigentümer.

Zu den Neubauten: Es werden in kleineren Kommunen nachfragebedingt mehr kleine (Volumina < EUR 2 Millionen) als große Ärztehäuser gebaut und über die kleinen Objekte erfährt der Markt meistens wenig bis gar nichts. Schaut man sich jedoch die Größenstruktur der Kommunen an, in denen sich die am Markt bekannten Neubauten befinden, und bezieht man die Gesamtzahl aller deutschen Städte und Gemeinden (11.161; davon 9.606 bzw. 86% mit weniger als 10.000 Einwohnern) in die Betrachtung ein, dann kann man für 2015 in Deutschland von 100 bis 150 fertiggestellten Ärztehäusern ausgehen.

Die künftige Entwicklung der deutschen Ärztehauszahlen ist m. E. wesentlich von drei Fragestellungen beeinflusst:

  • von den Konsequenzen aus der demografischen Entwicklung in Deutschland
  • von der Veränderung gesetzlicher Rahmenbedingungen und
  • von den Veränderungen der Bevölkerungsstruktur aufgrund des Zuzugs von Flüchtlingen aus Krisengebieten

Demografische Entwicklung und Folgen für die Gesundheits- und Immobilienwirtschaft


Es wird künftig eine weitaus höhere Anzahl älterer Menschen in Deutschland geben. Details erspare ich mir hier, denn das ist bekannt und hieran gibt es nichts zu diskutieren. Ältere Menschen werden öfter krank als junge Menschen und daraus folgt eine deutlich steigende Nachfrage an stationärer und ambulanter Gesundheitsversorgung.

Für den ambulanten Bereich resultiert ein Bedarf an zusätzlichen Versorgungseinrichtungen, also ärztlichen Einzel- und Gemeinschaftspraxen. Viele dieser Einrichtungen müssen aber noch erst gebaut werden - ein großes Betätigungsfeld für die Immobilienwirtschaft.

Medizinische Versorgungszentren (MVZ)


Die im Rahmen des Gesetzes zur Modernisierung der gesetzlichen Krankenversicherung (2003) ins Leben gerufenen MVZ sind neben den Einzelpraxen und Gemeinschaftspraxen eine weitere Angebotsform innerhalb der ambulanten Gesundheitsversorgung in Deutschland.

Neben einigen Gemeinsamkeiten gibt es zwischen MVZ und Gemeinschaftspraxen einen wesentlichen Unterschied: Bei Gemeinschaftspraxen verfügt jeder Arzt über eine eigene, personengebundene Zulassung; beim MVZ ist die MVZ-Gesellschaft selbst Inhaberin der Zulassung; die Ärzte sind beim MVZ angestellt; u. a. eine Chance für von der Universität kommende, junge Ärzte, ohne hohe Anfangsinvestitionen ins Berufsleben zu starten.

Von 2003 bis 2015 konnte ein MVZ nur von Ärzten mit mindestens zwei unterschiedlichen Fachrichtungen gegründet werden. Das im Juli 2015 in Kraft getretene Versorgungsstärkungsgesetz erlaubt nunmehr die Gründung fachgleicher MVZ durch Ärzte und Zahnärzte. Aktuell liest man von ersten genehmigten Zahnärzte-MVZ.

Ende 2014 gab es in Deutschland 2.073 MVZ mit insgesamt rund 13.000 Ärzten (8% aller deutschen Ärzte). Von 2010 bis Ende 2014 erhöhte sich die Zahl der MVZ um durchschnittlich 7%, wobei die Wachstumsraten in 2013 und 2014 mit 3,5% bzw. 3,3% gegenüber den Vorjahren sanken. Es mehren sich jedoch die Stimmen, die aufgrund der weiteren Flexibilisierung durch das neue Versorgungsstärkungsgesetz eine deutliche Ausweitung des MVZ-Segments, insbesondere im Krankenhausbereich, erwarten. Dieses könnte dann zur vermehrten Mietflächennachfrage und zur Errichtung von Krankenhausanbauten, und auch zu komplett neuen Ärztehäusern führen.

Ich fasse zusammen: Die durch MVZ repräsentierte Flexibilisierung im deutschen Gesundheitswesen beeinflusst die Entwicklung des deutschen Ärztehaussegments positiv, denn MVZ fungieren als Eigentümer zumeist kleinerer, selbst genutzte Objekte oder als Mieter in Multi-Tenant Gesundheitszentren und belegen dort oft bedeutende Anteile an der Gesamtmietfläche.

Aber auch außerhalb von MVZ gibt es weitere Anhaltspunkte und Potentiale, dass Ärztehäuser weiter an Bedeutung gewinnen werden:

Zum Einen gibt es immer wieder Zusammenschlüsse von Ärzten, die sich ein Ärztehaus, auf ihre Bedürfnisse maßgeschneidert, auf eigene Kosten bauen lassen, um dort langfristig und miteinander, in Einzel- oder Gemeinschaftspraxen, zu arbeiten. Für Investoren gibt es in diesem Zusammenhang nach einigen Jahren immer wieder die Möglichkeit von Sell-Lease Back-Transaktionen. Aus den Verkaufserlösen finanzieren sich die involvierten Ärzte dann vielfach ihre Rente.

Im Ärztehausbereich eröffnet sich auch ein neues Betätigungsfeld für Fondsinitiatoren und Banken. Wann wird es den ersten Offenen oder Geschlossenen Ärztehaus-Immobilienfonds für Privatinvestoren geben?

Es gibt schließlich einen klaren Trend, dass sich Krankenhäuser ihre noch unbebauten Flächen, Teile ihrer Grünanlagen und zu große, nicht vollständig benötigte KFZ-Stellflächen entweder selbstfinanziert oder von Investoren mit einem Ärztehaus (dann oft auch mit neuen mehrgeschossigen Parkhäusern) bebauen lassen, um so den bestehenden Ärzten Zusatzflächen anbieten oder den vorhandenen Ärztemix mit neuen Ärzten sinnvoll ergänzen zu können. Letztendlich resultiert aus den on neuen campus-Ärztehäusern ein gestärktes Kerngeschäft der Krankenhäuser.

Ambulante Gesundheitsversorgung für Flüchtlinge


In den kommenden Monaten müsste die Nachfrage der in Deutschland angekommenen Flüchtlinge nach ambulanter und stationärer Gesundheitsversorgung zur Projektierung neuer Gesundheitszentren führen, dieses insbesondere im Umfeld großer Notaufnahmeauflager. Inwieweit diese Entwicklung die Anzahl der in Deutschland neu zu errichtenden Ärztehäuser nachhaltig beeinflusst, ist in erster Linie von der künftigen, zahlenmäßigen Entwicklung des Flüchtlingsstroms aus den Krisengebieten und der künftigen Verteilung der Menschen in Deutschland und im EU-Gebiet abhängig.

Fakt ist, dass die deutsche Immobilienwirtschaft und die Kommunen in diesem Bereich in 2016 und danach gefordert sind, denn ich glaube nicht, dass die derzeitigen ärztlichen Kapazitäten hier dauerhaft ausreichend sind. Besondere Herausforderungen stellen dann sicherlich insbesondere sprachliche und kulturelle Barrieren dar, die es gemeinsam zu überwinden gilt.

Insgesamt gibt es mehrere Gründe, die für eine deutlich wachsende Anzahl von Ärztehäusern in Deutschland sprechen. Auf die regelmäßige Investorenfrage, ob in diesem Segment das Markt- bzw. Kaufpotential denn nachhaltig vorhanden ist und anwächst, antworte ich daher mit ruhigem Gewissen stets "ja".

Akquisition von Ärztehäusern


Der Erfolg bestehender und künftiger Ärztehaus-Fonds beruht wie in den anderen Immobiliensegmenten wesentlich auf der Akquisition einer Mehrzahl rentabler Immobilien. Da das deutsche Ärztehaus-Sektor nach wie vor stark segmentiert ist und eine Vielzahl unterschiedlicher Eigentümergruppierungen aufweist, und die Existenz von Ärztehausinvestoren bei den Akteuren des Gesundheitswesens noch nicht hinreichend verbreitet ist (anders als z. B. bei Pflegeheimen), sollten sich die Fonds aber nicht darauf verlassen, dass die interessanten Objekte von selbst zu ihnen kommen.

Es bedarf systematischer Identifikations- und Kommunikationsmaßnahmen, um proaktiv in Reichweite neuer Ankaufsopportunitäten zu gelangen und eine Akquisitionspipeline aufzubauen, die für die Eigenkapitalgeber tatsächlich interessant ist.

Auch in diesem Punkt unterscheidet sich das Ärztehaus-Segment von den anderen Immobiliensegmenten, denn bezüglich Ärztehäusern gibt es noch keine spezialisierten Makler und keinerlei Marktresearch.

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