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19/09/2015 05:28 CEST | Aktualisiert 19/09/2016 07:12 CEST

Fulda ist nicht gleich Fulda

Thinkstock

Mittelzentren sind zu einem Modewort der Immobilienwirtschaft geworden. Doch die Luft wird dünner. Wie erfahrene Investoren in Fulda, Jena oder Wetzlar noch Potenziale heben.

Wer die Berichterstattung rund um den Immobilienmarkt intensiv verfolgt, der kommt an den so genannten B- und C-Lagen kaum vorbei. Damit sind Mittelzentren wie Kassel, Jena, Fulda oder auch Wetzlar gemeint. Gute Infrastruktur, ein breites Jobangebot.

Es sind die kleineren Städte, die wachsen, die man landläufig als B- oder C-Lagen bezeichnet. Doch die Marktentwicklung der vergangenen Jahre hat ihre Spuren hinterlassen. Es ist heute ungleich schwerer, die wirklich guten Objekte in Mittenzentren zu finden.

Denn selbst wenn die Stadt an sich attraktiv ist, gibt es doch zahlreiche Details, die bei einem Immobilien-Investment über Wohl und Wehe entscheiden. Das Risiko, bei B- und C-Lagen daneben zu greifen, ist zuletzt eindeutig gestiegen.

Aus Sicht der nächsten Käufer denken

Als Primus Valor vor acht Jahren den ersten ImmoChance-Deutschland-Fonds mit einem Fokus auf Mittelzentren auflegte, waren die Möglichkeiten abseits der Metropolen noch groß. Heute sorgen Zinstief und Immobilienboom dafür, dass selbst in B- oder C-Lagen höhere Preise gezahlt werden. Das macht es noch viel wichtiger, bei der Qualität der Objekte genau hinzuschauen.

Neben der Attraktivität einer Stadt, dem Job-Angebot und der Sozialstruktur, kommt es im unmittelbaren Umfeld der Immobilie auf einige wichtige Details an. Die Anbindung zum öffentlichen Nahverkehr, zu Einkaufs- und Kulturangeboten sind für potenzielle Käufer wichtig.

Auch die Qualität der Schulen in unmittelbarer Nähe kann für künftige Käufer entscheidend sein. Darüber hinaus ist die Bausubstanz wichtig.

Der Zustand von Fassade, Dach und Dämmung sind Faktoren, die aus einem Objekt in guter Lage eine gute Investition machen.

Auch altersgerechte Wohnungen sind derzeit gefragt.

Sind solche Voraussetzungen nicht gegeben, muss zumindest der Preis stimmen. Doch die Abwägung zwischen Preis und Objekteigenschaften fällt vielen Investoren, die B- und C-Lagen erst seit Kurzem entdeckt haben, schwer.

Gerade professionelle Anleger vergessen manchmal, ein Objekt aus der Perspektive des nächsten Käufers zu begreifen. Neben weichen Faktoren wie Lebensqualität und dem sozialen Umfeld kommt es privaten Investoren maßgeblich auf künftig erforderliche Investitionen, Nebenkosten und die Möglichkeiten im Alter an.

Mit Erfahrung und Routine zu mehr Rendite

Diese Perspektive einzunehmen, ist die größte Herausforderung für Investoren. Attraktive Städte zu identifizieren, scheint zunächst einmal nicht schwer. Wo Jobs auf Infrastruktur und Lebensqualität treffen, werden Menschen künftig wohnen wollen.

Die Herausforderung besteht allerdings darin, auch nach den jüngsten Preissteigerungen diejenigen Objekte zu finden, die Renditen versprechen. Dabei kommen sowohl Immobilien in gutem Zustand als auch versteckte Perlen, die Investitionen nötig machen, in Frage.

Das letztere Szenario macht allerdings Erfahrung bei der Renovierung und Entwicklung nötig. Grundsätzlich gilt es beim Kauf von Immobilien, sämtliche Kosten zu berücksichtigen. Dazu sind neben aktuellen Marktdaten vor allem auch Erfahrung sowie ein eingespieltes Team notwendig.

Privatanlegern und Investoren, die Mittelzentren erst kürzlich entdeckt haben, dürfte es daher inzwischen schwer fallen, die richtig guten Objekte zu finden.

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