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22/02/2018 15:16 CET | Aktualisiert 22/02/2018 15:16 CET

Vermieter aufgepasst: Nicht immer dürfen Mieter abgemahnt werden!

Abmahngründe: Wann verhalten sich Mieter vertragswidrig?

 Laute Partys, ein verschmutztes Treppenhaus, Bohrmaschinenlärm zur Mittagszeit, verzögerte Mietzahlung... Wenn ein Mieter die im Mietvertrag vorgegebenen Pflichten nicht einhält, dann kann der Vermieter ihn abmahnen. Aber wann genau verhält sich ein Mieter vertragswidrig? Wann ist eine Abmahnung gerechtfertigt? Wie ernst sollte ein Mieter eine Abmahnung nehmen?

hausgold.de/shutterstock
Dialog statt Abmahnung: Viele Unstimmigkeiten zwischen Vermieter und Mieter lassen sich im Gespräch klären.

Konsequenzen einer Abmahnung

Mieter sollten eine Abmahnung ihres Vermieters nicht auf die leichte Schulter nehmen. Häufig ist die Abmahnung der erste Schritt hin zur Kündigung, zumindest dann, wenn der Vermieter erhebliche Vertragsverletzungen festgestellt hat. Zwar ist eine ordentliche oder gar fristlose Kündigung nicht möglich, wenn der Mieter einmalig die Treppenhausreinigung vernachlässigt oder sein Fahrrad im Treppenhaus “zwischengeparkt” hat. Aber: Hat ein Vermieter seinen Mieter erst einmal auf dem Kieker, macht es die Menge der Abmahnungen, die dem Mieter zum Verhängnis werden kann.

Abmahngründe: Wann verhalten sich Mieter vertragswidrig?

Zunächst stellt sich die Frage: Was bedeutet eigentlich „Abmahnung“? Wer abmahnt, fordert eine Person dazu auf, ein bestimmtes Verhalten künftig zu unterlassen. Die Abmahnung übt lediglich eine Warnfunktion aus. Sie soll dem Abgemahnten vor Augen führen, dass der Abmahnende nicht mehr bereit ist, ein bestimmtes Verhalten zu dulden. Außerdem ist die Abmahnung kraft Gesetzes unter anderem Voraussetzung für die fristlose Kündigung eines Mietvertrags nach § 543 BGB.

Tipp für Vermieter: Suchen Sie im ersten Schritt das persönliche Gespräch mit dem „störenden“ Mieter, bevor Sie ihn förmlich abmahnen. Viele Unstimmigkeiten lassen sich durch ein Gespräch klären. Bei einem einmaligen Ausrutscher eines sonst zuverlässigen Mieters können Sie außerdem sicherlich ein Auge zudrücken.

Verändert ein Mieter sein Verhalten nach einem Gespräch nicht, so wäre eine schriftliche Abmahnung der nächste Schritt.

1. Abmahnung wegen Missachtung der Hausordnung

Der Grundgedanke hinter Hausordnungen ist, dass Nachbarn aufeinander Rücksicht nehmen und niemand sich belästigt fühlt. Durch das Unterschreiben des Mietvertrages stimmt der Mieter der Hausordnung zu. Somit dürfen Sie als Vermieter den Mieter abmahnen, wenn er sich nicht an die Hausordnung hält. Die Missachtung der Ordnung kann sich auf unterschiedliche Weisen äußern. Unter anderem:

  • Lärmbelästigung: Lautes Musizieren, häufige Partys, Renovierungsarbeiten. In diesen Fällen hält sich ein Mieter nicht an die Ruhezeiten im Haus. Doch Achtung: Musizieren ist tagsüber erlaubt und ein generelles Spielverbot im Mietvertrag ist unzulässig.
  • Reinigung: In vielen Miethäusern ist es üblich, dass der Hausflur einmal wöchentlich von den Mietern im Wechsel gereinigt werden muss. Kommt ein Mieter dieser Vereinbarung regelmäßig nicht nach, kann er abgemahnt werden.
  • Lüften und Heizen: Wenn es durch falsches Lüften und Heizen zur Schimmelbildung kommt.
  • Nutzung der Außenanlagen: Darf draußen gegrillt werden? Muss der Vorgarten auch von den Mietern gepflegt werden? Wenn der Mieter dagegen verstößt, darf eine Abmahnung folgen.

2. Abmahnung wegen Mietrückstand

Zahlt der Mieter die Mieten regelmäßig zu spät (oder gar nicht), so dürfen Vermieter den Mieter abmahnen. Für den Mieter bedeutet dies, dass er die Abmahnung durchaus als eine Vorbereitungsmaßnahme für eine spätere Kündigung betrachten darf. Allerdings kann ein Mieter selbst eine fristlose Kündigung noch abwenden, indem er die Mietschulden begleicht. Laut Mietrecht ist dies sogar noch bis zu zwei Monate nach erfolgtem Räumungsbescheid noch möglich.

3. Abmahnung wegen Tierhaltung

Viele Vermieter verbieten die Haltung von Tieren in Mietwohnungen komplett. Dies ist jedoch nicht ganz rechtmäßig. Kleintiere wie Vögel und Katzen dürfen in gewisser Anzahl immer gehalten werden. Jedoch sind größere Tiere wie Hunde nicht immer gestattet. Grundsätzlich ist aber immer der Einzelfall abzuwägen. Damit eine Abmahnung wegen Hundehaltung rechtens ist, muss das Tier durch deutliches Störverhalten im Mietshaus oder unmittelbarer Umgebung auffallen. Natürlich muss für die Störungen auch ein Nachweis erbracht werden.

Mündliche oder schriftliche Abmahnung?

Einen Mieter abzumahnen, ist formlos möglich. Vermieter können sowohl mündlich als auch schriftlich abmahnen. Da Vermieter im Streitfall jedoch nachweisen müssen, dass sie den Mieter tatsächlich abgemahnt haben, ist eine schriftliche Abmahnung empfehlenswert. Gibt es mehrere Vermieter, dann sollten sie alle das Schreiben unterzeichnen. Ansonsten kann die Abmahnung unwirksam werden.

Wenn mehrere Personen als Mieter agieren (und den Mietvertrag unterschrieben haben), dann ist es wichtig, dass die Abmahnung an alle Mieter adressiert wird. In einem Rechtsstreit muss der Vermieter den Zugang der Abmahnung beweisen. Deshalb sollte eine möglichst sichere Zustellart gewählt werden. Auf der sicheren Seite sind Vermieter, wenn sie die Abmahnung per Einschreiben/Rückschein versenden.

Die Abmahnung sollte so konkret wie möglich verfasst werden.

  • Das Wort „Abmahnung“ sollte enthalten sein.
  • Benennung der vertragliche Vereinbarung und die konkrete Pflichtverletzung. Beispiel: „Abmahnung wegen unterlassener Treppenhausreinigung“.
  • Beschreibung des korrekten Fehlverhaltens.
  • Fristsetzung (aber nicht zu knapp), bis wann die Pflichtverletzung beendet sein soll.
  • Konsequenzen aufführen. Bei schwerwiegender Verletzung darf der Vermieter mit Kündigung drohen. Bei Kleinigkeiten (z. B. die Unterlassung der Flurreinigung) kann der Vermieter damit drohen, eine Firma mit der Reinigung auf Kosten des Mieters zu beauftragen.