BLOG
19/04/2018 13:22 CEST | Aktualisiert 19/04/2018 13:22 CEST

Start-ups in Berlin gehen die Büros aus

Bild: Coworking im Start-up, Fotolia ©Vasyl

Berlin ist die Boomtown des deutschen Immobilienmarktes. Mit einem Umsatz von 4,2 Mrd. € lag die deutsche Hauptstadt 2016 erneut bei den bundesweit verkauften Zinshäusern auf Platz 1. Hamburg (1,6 Mrd. €) und München (1 Mrd. €) folgten mit deutlichem Abstand. Die Berliner Preise für Mehrfamilienhäuser haben sich in den vergangenen 10 Jahren weitgehend verdoppelt, die Mieten stiegen 2017 trotz Mietpreisbremse durchschnittlich um +9 %. Jährlich etwa 40.000 Neuberlinern stehen auf dem Wohnungsmarkt in den nächsten Jahren weniger als 20.000 neugebaute Wohnungen pro Jahr gegenüber, bis 2030 soll die Berliner Bevölkerung nach Schätzungen des Senats um 7,5 % anwachsen. Weitere Preissteigerungen, Spekulationen und Gentrifizierung sind die Folge.

Alle drängen in die Dienstleistungshauptstadt Berlin

Der Wirtschaftsstandort Berlin gilt als Hochburg für Start-ups besonders im IT- und Mediensektor. Aber auch andere Branchen zieht es in die deutsche Hauptstadt. Als Regierungs- und Verwaltungssitz wächst in Berlin ständig der Bürobedarf, immer mehr Unternehmen und Lobbyisten gründen eine Dependance in Berlin. In der ‚Dienstleistungshauptstadt‘ Berlin arbeitet jeder Dritte an einem Schreibtisch, aber die werden langsam knapp.

Kaum noch bezahlbare Büros in der Innenstadt zu finden

Fast 21 Millionen Quadratmeter Bürofläche hat Berlin derzeit zu bieten. 2016 erreichte der Nettoflächenumsatz bei Büros einen Rekord von 880.000 m². 2017 sank der Leerstand bei Berliner Büroflächen unter 3 %. Was nach ausreichend Bürofläche klingt, sind tatsächlich überwiegend unattraktive Randlagen, die für die Mehrzahl der Unternehmen nicht in Frage kommen. Im Innenstadtbereich des Berliner S-Bahn-Rings ist der Büromarkt weitgehend leergefegt. Wie im Wohnungssektor werden bei Projektentwicklungen neue Büros bereits frühzeitig vermarktet und bewegen sich überwiegend im gehobenen Ausstattungssegment. 2016 wurde mit knapp 160.000 m² neuer Bürofläche weniger als die Hälfte des Bedarfs gedeckt. „Trotz großer Nachfrage lassen sich die Banken nur ungern auf spekulative Büroentwicklungen ohne feststehende Nutzer ein,“ erklärt Notar Mathias Dols, ein langjähriger Experte für Berliner Wohneigentumsrecht, „schließlich weiß niemand, wann der Berliner Immobilienboom kippt.“

Berliner Büromieten steigen schneller als Wohnungsmieten

Die durchschnittliche Büromiete lag 2017 in Ost-Berlin bei 15,50 m², in Westberlin bei 22,50 m², wobei es örtlich erhebliche Marktschwankungen gibt. Spitzenbüromieten in Charlottenburg erreichen 35 €/m², am Brandenburger Tor kratzen sie an der 40-Euro-Marke, während Büros im Wedding, in Steglitz oder Treptow bereits um die 10 €/m² zu finden sind. Da Gewerbemieten einer geringeren Regulierung als Wohnraum unterliegen, ist in zentralen Lagen mit deutlichen Steigerungen der Büromieten zu rechnen. In Wilmersdorf stiegen die Büromieten 2016 um durchschnittlich +25 %, in Treptow sogar um +49 %.

Small is beautiful: der neue Trend zum Minimalismus

Wo kann sich ein Start-up in diesem Umfeld ansiedeln, dass keine starke Finanzdecke hinter seiner Idee hat, dass es wegen Synergieeffekten in die Hauptstadt zieht und das deshalb nicht am Stadtrand landen möchte? Eine Antwort ergänzt sich mit der jüngsten Entwicklung von Mikroapartments auf dem Wohnungsmarkt: Coworking Spaces.

Coworking Spaces für Gründer und Start-ups

Diese flexiblen Bürogemeinschaften werden immer zahlreicher im Berliner Zentrum. Oft finden sich die Gründer und Kleinunternehmer themenorientiert zusammen. Sie nutzen eine gemeinsame Infrastruktur, die in unterschiedlichen Ausstattungsvarianten von der jeweiligen Verwaltung angeboten wird. Ob gemeinsam in einem großen Loft, in separaten Büros, mit oder ohne Küche, Konferenzraum, Fitnessraum oder Parkplatz – jeder mietet nur soviel Raum, wie sein Start-up augenblicklich benötigt.

Kreative Synergien für Freelancer und Kleinunternehmer

Das erleichtert die Bürosuche, begrenzt die Kostenrisiken, ist flexibel bei künftigen Veränderungen und kann tatsächlich Synergien durch interessante Kontakte schaffen. Ob das Ahoy! in Berlin-Mitte, die raumstation in Moabit oder das Betahaus in Kreuzberg, ein Schreibtisch in einem Coworking Space in Berlin kostet zwischen 150 und 300 € im Monat, je nach Platz und Komfort gibt es in den Penthäusern und modernen Neubauten kaum eine Obergrenze. Über 11.000 Menschen arbeiten derzeit als Coworker in Berlin, das jährliche Wachstum liegt bei +30 %. Die Produktivität an einem Coworking Space soll durch Networking, Fluktuation, Motivation und eine gute Adresse bis zu 40 % höher sein, als im eigenen Kleinbetrieb.

Berlin: wo Erfolg für Gründer zum Problem wird

So zeitgemäß dieses Konzept aus dem Silicon Valley für Freelancer, kleine Agenturen, Künstler oder Gründer erscheint, für wachsende oder produzierende Unternehmen hat Coworking Grenzen. Wer sich nach größeren Gewerberäumen umsieht, findet bezahlbare Büros oder Läden kaum noch im Innenstadtbereich. Von den knapp 3,6 Millionen Berlinern sind etwa 1,85 Millionen erwerbstätig und fast alle drängen ins Zentrum. Selbst entlegene Gründerzentren wie Adlershof oder Neubauten rund um den künftigen Flughafen BER sind keine Schnäppchen mehr.

Nur starke Start-ups fassen Fuß, viele ziehen weiter

Für manches Start-up wird so das eigene Wachstum zum Problem. Berlin entwickelt sich zum ‚Durchlauferhitzer‘ für Unternehmen und Ideen, die sich langfristig an günstigeren Orten ansiedeln. Die Strahlkraft und Attraktivität von Berlin beeinträchtigt das nicht, im Gegenteil, die hohe Fluktuation auch von Gründern ist Teil der Innovation, die von der deutschen Hauptstadt ausgeht und weiterhin kreative Köpfe mit ihren Start-ups aus dem In- und Ausland anzieht.