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09/05/2014 13:15 CEST | Aktualisiert 09/07/2014 07:12 CEST

So erkennen Sie, ob Ihr Immobilien-Darlehensvertrag widerrufen werden kann!

Gestern hat der BGH festgestellt, dass Kunden einer Lebensversicherung diese auch nach zehn Jahren noch widerrufen können. "Das Urteil ist auch auf Immobiliendarlehen anwendbar und könnte in diesem Bereich noch wesentlich größere Auswirkungen haben", macht Rechtsanwalt Christian Solmecke von der Kölner Kanzlei WILDE BEUGER SOLMECKE deutlich.

Ein Widerruf soll dann möglich sein, wenn der Kunde bei Vertragsabschluss nicht hinreichend über sein Widerrufsrecht aufgeklärt wurde (Urt. v. 07.05.2014, Az. IV ZR 76/11).

Viele Kunden sind sich dessen nicht bewusst, doch oft lohnt sich eine genaue rechtliche Überprüfung der Kreditverträge. "Dies gilt insbesondere für ältere Immobiliendarlehensverträge, die zu schlechten Konditionen abgeschlossen worden sind", erklärt Rechtsanwalt Christian Solmecke.

Zwei Drittel aller Widerrufsbelehrungen sind fehlerhaft

"Nach einer Studie der Verbraucherzentrale Hamburg können zwei Drittel aller Immobiliendarlehensverträge von den Kunden auch Jahre später noch gekündigt werden. Ungefähr 70 Prozent aller uns vorgelegten Widerrufsbelehrungen sind fehlerhaft und können auch jetzt noch widerrufen werden. Da derzeit eine Umschuldung zu sehr günstigen Konditionen möglich ist, kann sich eine Überprüfung der Altverträge auch im Lichte der gestrigen BGH Entscheidung lohnen."

Vergleich mit der Musterwiderrufsbelehrung als erstes Indiz

Ob auch Ihr Immobilien- Darlehensvertrag widerrufen werden kann, können Sie in einem ersten Schritt über einen Vergleich mit der Musterwiderrufsbelehrung aus der BGB Info-Verordnung überprüfen. Wurde das beigefügte Muster nicht wörtlich abgeschrieben, besteht ein starkes Indiz dafür, dass die Widerrufsbelehrung fehlerhaft ist.

Der BGH bemängelt selbst die Musterwiderrufsbelehrung aus der BGB Info-Verordnung

Die Musterwiderrufsbelehrung ist zwar mittlerweile vom BGH ebenfalls für nicht rechtmäßig befunden worden (BGH, Urteil vom 28.06.2011, Az. XI ZR 349/10), jedoch gilt sie aus Gründen des Vertrauensschutzes noch als rechtmäßig, wenn die Bank diese wörtlich abgeschrieben hat. Betroffen sind vor allem alte Widerrufsbelehrungen aus der Zeit zwischen 2002 und 2008.

Beginn der Frist zu ungenau

Bemängelt wurde vom BGH insbesondere die Formulierung „Die Frist beginnt frühestens mit Erhalt dieser Belehrung ...", da diese für den Verbraucher zu intransparent formuliert ist.

Im Einzelnen führte der BGH in seinem Urteil aus: "Die von der Bekl. verwendete Formulierung, die Frist beginne „frühestens mit Erhalt dieser Belehrung", belehrt den Verbraucher, wie der BGH bereits wiederholt entschieden hat, nicht richtig über den nach § 355 II BGB maßgeblichen Beginn der Widerrufsfrist, weil sie nicht umfassend und zudem irreführend ist. Die Verwendung des Wortes „frühestens" ermöglicht es dem Verbraucher nicht, den Fristbeginn ohne weiteres zu erkennen. Er vermag ihr lediglich zu entnehmen, dass die Widerrufsfrist „jetzt oder später" beginnen, der Beginn des Fristlaufs also gegebenenfalls noch von weiteren Voraussetzungen abhängen soll. Der Verbraucher wird jedoch darüber im Unklaren gelassen, welche etwaigen - weiteren Umstände dies sind".

Überflüssige Zusätze oder Umformulierungen

Auch etwaige Zusätze, die der Musterwiderrufsbelehrung möglicherweise beigefügt wurden, führen zur Unrechtmäßigkeit der Widerrufsbelehrung (Vgl. BGH, Urteil vom 28.06.2011, Az. XI ZR 349/10).

Das Gleiche gilt bei einer Veränderung oder einem Weglassen der im Muster enthaltenen Überschriften (Vgl. BGH, Urteil vom 01.12.2010, Az. VIII 82/10).

Schließlich muss auch die im Muster vorgesehene „Sie" Form für die Anrede beibehalten werden. Eine abstrakte Formulierung führt ebenfalls zur Fehlerhaftigkeit der Widerrufsbelehrung (Vgl. BGH, Urteil vom 01.12.2010, Az. VIII 82/10).

Vertrauensschutz gilt nur bei exakter Übernahme des Musters

Der BGH hat jedoch klar gestellt, dass eine Bank sich nicht auf die Gültigkeit ihrer Belehrung berufen darf, wenn sie diese nicht eins zu eins mit der Musterbelehrung aus der BGB Infoverordnung übereinstimmt (BGH, Urteil vom 19.07.2012, Az. III ZR 252/11): „Wie der Bundesgerichtshof wiederholt ausgeführt hat, kann sich ein Unternehmer auf die Schutzwirkung des § 14 Abs. 1 BGB-InfoV aber von vornherein nur dann berufen, wenn er gegenüber dem Verbraucher ein Formular verwendet hat, das dem Muster der Anlage 2 zu § 14 Abs. 1 BGB-InfoV in der jeweils maßgeblichen Fassung sowohl inhaltlich als auch in der äußeren Gestaltung vollständig entspricht (...) Entscheidend ist vielmehr allein, ob der Unternehmer den vom Verordnungsgeber entworfenen Text der Musterbelehrung einer eigenen inhaltlichen Bearbeitung unterzogen hat. Greift er in den ihm zur Verfügung gestellten Mustertext ein, kann er sich schon deshalb auf eine etwa mit der unveränderten Übernahme der Musterbelehrung verbundene Schutzwirkung nicht berufen. Dies gilt unabhängig vom konkreten Umfang der von ihm vorgenommenen Änderung."

Folgen eines Widerrufs

Sollte feststehen, dass die Widerrufsbelehrung im Immobiliendarlehensvertrag von der Musterwiderrufsbelehrung aus der BGB Info-Verordnung abweicht, kann in den meisten Fällen der Darlehensvertrag noch widerrufen werden. Das hat zur Folge, dass der Darlehensnehmer das Darlehen vollständig an die Bank zurückzahlen muss. Darüber hinaus hat die Bank einen Anspruch auf die marktübliche Verzinsung des Darlehens bis zum Zeitpunkt des Widerrufs. Dabei dürfte der Wert der „marktüblichen" Zinsen deutlich unterhalb der vertraglich vereinbarten Zinsen liegen.

Der Darlehensnehmer hat nach dem Widerruf ebenfalls einen Anspruch auf Verzinsung, nämlich für jede gezahlte Rate an die Bank. Diese Verzinsung dürfte auch erheblich höher ausfallen, als die der Bank. Es wird nämlich vermutet, dass ein Kreditinstitut im Rahmen seiner Geldgeschäfte Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz der EZB verdient.

Die wichtigsten Punkte noch einmal im Überblick

Eine Widerrufsbelehrung ist in den meisten Fällen unwirksam, wenn

• Der Vertrag zwischen 2002 und 2008 abgeschlossen wurde und die Widerrufsbelehrung von der Musterwiderrufsbelehrung aus der BGB Info-Verordnung abweicht

• Die Rechtsfolgen des Widerrufs nicht deutlich dargestellt werden

• Bei Fehlen der Angabe einer Anschrift, eines Faxes oder einer Email an die der Verbraucher seine Widerrufserklärung schicken kann

• Ein Hinweis auf das Recht zum Widerruf fehlt

• Ein Hinweis darauf fehlt, dass der Widerruf keiner Begründung bedarf und in Textform oder durch Rücksendung der Sache innerhalb der Widerrufsfrist erklärt werden kann

• Ein Hinweis auf Dauer und Beginn der Widerrufsfrist fehlt, sowie darauf, dass zur Fristwahrung die rechtzeitige Absendung der Widerrufserklärung oder der Sache genügt

Fazit: Die rechtliche Prüfung der Widerrufsbelehrung lohnt sich in den meisten Fällen. Häufig ist ein Widerruf des Darlehensvertrages noch Jahre später möglich. Wir empfehlen jedoch dringend den Widerruf nicht ohne anwaltliche Hilfe zu erklären. Bei der Prüfung der Verträge kommt es auf rechtliche Details an, die einer genauen Prüfung im Einzelfall bedürfen. Ansonsten drohen eine teure gerichtliche Auseinandersetzung mit der Bank und möglicherweise auch die Forderung nach einer sofortigen Rückzahlung des offenen Darlehens, sowie im schlimmsten Falle die Zahlung der Vorfälligkeitszinsen.