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In Immobilien investieren: Die magischen 10 Jahre

10/11/2015 11:16 CET | Aktualisiert 10/11/2016 11:12 CET
Stefan Ziese via Getty Images

Immobilienstrategien Teil 1: Halten im Bestand

Wer in Immobilien investieren möchte, braucht eine Strategie, damit das Investment von Erfolg gekrönt wird. Aber welche der zahllosen Strategien ist sinnvoll? Nach welchen Kriterien sucht man aus: Immobilienart, Immobiliennutzung oder Investmentgröße? Sehr interessant, auch aus steuerlicher Sicht, ist das sogenannte „Halten im Bestand" und zeitgleiche Optimieren und Verbessern des derzeitigen Zustands der Immobilie.

Diese Hauptstrategie, die für Anfänger, Fortgeschrittene und Vollprofis gleichermaßen geeignet ist, greift in der sogenannten passiven Haltephase, wenn Sie die Immobilie gekauft haben, diese ruhen lassen und schon mal Miete kassieren.

Steht ihr Objekt in einer sogenannten Wachstumsregion, in der eine gute Mieternachfrage besteht, wird jetzt die Zeit ihr Freund. Einerseits wird das Darlehen Monat für Monat durch die Mieter zurückgezahlt, und eine positive Marktentwicklung ermöglicht Ihnen eine höhere Marktmiete zu veranschlagen.

Als Eigentümer einer Immobilie sollten Sie permanent auf der Hut sein, immer die Augen offen halten und prüfen, welche Optimierungsmöglichkeiten in Ihrem Objekt stecken.

Hierzu wieder ein Beispiel: Sie kaufen ein Dreiparteienhaus in einer mittleren bis guten Wohnlage.

Die Wohnung im Erdgeschoss ist bereits viele Jahre solide vermietet. Sie hat eine gute Aufteilung und Ausstattung mit Laminat, gepflegter Raufasertapete und einem weißen Bad. Sollte die Wohnung frei werden, kann durch kleine Renovierungsarbeiten wie einem frischen Anstrich die Miete an das aktuelle Marktniveau, also in aller Regel angehoben werden.

Bleibt der Mieter, können Sie den Mietspiegel prüfen und die Miete eventuell nach oben anpassen. Die zweite Wohnung im ersten Obergeschoss unseres Beispielhauses ist schon wesentlich interessanter. Der abgewohnte Teppich wird entfernt und die durch Gipskarton abgehängte Decke wieder auf ihre ursprünglichen attraktiven 3,20 Meter zurückgebaut.

Dadurch werden die Stuckelemente freigelegt und aus der vormals miefigen, verbauten Wohnung entwickelt sich eine äußerst gefragte Altbauwohnung. Vermarkten lässt sich so etwas als „lichtdurchflutete Altbauwohnung mit Erstbezug nach Sanierung".

Die dritte Wohnung im Obergeschoss ist unspektakulär, lässt sich aber dennoch in dieser Form marktüblich weiter vermieten. Wenn der partielle Innenausbau der einen Wohnung vollzogen ist, wird an den Außenanlagen gearbeitet. Von einer umfassenden Sanierung einer solchen Immobilie rate ich jedoch in den meisten Fällen ab.

Kleinere Sanierungsarbeiten lassen sich hervorragend budgetieren und überschauen und reichen völlig aus, um die Mieter zufrieden zu stellen und einen Gewinn zu erzielen.

Damit sich die Immobilie für Sie richtig rechnet, sollten Sie mindestens zehn Jahre Zeit mitbringen. Denn das „Halten im Bestand" ist vor allem aus steuerlicher Sicht interessant. Auch das Finanzamt ist ein großer Verfechter dieser Strategie: Es belohnt Sie, wenn die Immobilie mindestens zehn Jahre Ihr Eigentum bleibt.

Nach zehn Jahren dürfen Sie das Objekt dann verkaufen, und der Verkaufsgewinn ist komplett steuerfrei. Wesentliche Voraussetzung: die Immobilie befindet sich in Ihrem „Privatvermögen".

Ein Rechenbeispiel: Sie kaufen ein klassisches Mehrfamilienhaus, Baujahr 1950. Der Kaufpreis beträgt inklusive Kaufnebenkosten 800.000 Euro. Davon entfallen 200.000 Euro rechnerisch auf das Grundstück und 600 000 Euro auf das Gebäude.

Dieses darf nach den hiesigen Steuergesetzen mit 2,0 Prozent pro Jahr abgeschrieben werden. Wäre es vor 1925 gebaut worden, dürften übrigens sogar 2,5 Prozent pro Jahr abgeschrieben werden. 2,0 Prozent von 600 000 Euro sind 12.000 Euro jährliche Abschreibung.

Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten: 800.000 Euro

Gebäudewertanteil steuerlich: 600.000 Euro

./. Abschreibung neun Jahre x 12.000 Euro = 108.000 Euro

= Buchwert: 692.000 Euro

Verkaufen Sie Ihre Immobilie schon nach neun Jahren zu einem Verkaufspreis von 1.000.000 Euro, sähe die Steuerrechnung wie folgt aus:

Verkaufserlös: 1.000.000 Euro

./. Buchwert 692.000 Euro

= Verkaufsgewinn: 308.000 Euro

Sie ahnen es sicher schon: Diesen Gewinn müssten Sie mit Ihrem persönlichen Steuersatz, also 44,31 Prozent (inklusive Solidaritätszuschlag, ohne Kirchensteuer, wegen des hohen Gewinns nämlich der Höchststeuersatz - sofern Sie keine weitere Verluste geltend machen), versteuern.

136.475 Euro hätten Sie an das Finanzamt abzuführen und mit der schönen Rendite vor allem das Finanzamt glücklich gemacht.

Warten Sie hingegen mindestens 10 Jahre, entfällt die Besteuerung des Verkaufserlöses komplett. Also denken Sie immer an die magischen zehn Jahre, bevor Sie Ihre Immobilie wieder veräußern wollen.

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