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Betongold: Reichtum durch Immobilien?

03/09/2015 17:53 CEST | Aktualisiert 03/09/2016 11:12 CEST
ullstein bild via Getty Images

Haus und Grund bilden solide Vermögenswerte. Acht gute Gründe, warum es auch heute noch lohnt, in Betongold zu investieren

Vermögen sichern

Keine Kapitalanlage bietet so große Sicherheit wie eine vermietete Immobilie. Spekulieren Sie mit Aktien, Edelmetall oder Rohstoffen, vermehrt dies kaum Ihr Geld oder das Risiko ist zu hoch. Bei Betongold ist das Verhältnis von Risiko und Ertrag ausgewogen.

Und es spürt die Konjunkturschwankungen weniger als alle anderen Anlagen. Vorsicht ist nur bei der Wahl der Immobilienqualität und des Standortes geboten. Da sich die deutsche Bevölkerung allmählich in Ballungszentren konzentriert, sollte das Objekt Ihrer Wahl in Innenstädten oder im Einzugsgebiet großer Metropolen stehen.

Sicherheitspuffer für Risikoinvests

Wer in der vorteilhaften Lage ist, viel Geld auf der hohen Kante zu haben, der sollte sich nicht auf eine Anlageform beschränken. Der ausgewogene Mix macht's - darin sind sich alle qualifizierten Vermögensberater einig.

Immobilien sind, als Fels in der Vermögensbrandung, ein unverzichtbares Muss. Denn wie gesagt: Ihr Risiko-Ertrags-Verhältnis ist unschlagbar, und wer viel mit Aktien riskiert, sollte sich mit konservativeren Anlageprodukten absichern.

Passive Geldmaschine aufbauen

Vermögend ist nicht, wer das höchste Einkommen hat. Vermögend ist, wer das Meiste aus seinen monatlichen Bezügen herausholt. Wer sich für ein Leben in Saus und Braus entscheidet, behält bestenfalls schöne Erinnerungen, schlimmstenfalls Schulden zurück. Legt man stattdessen Geld in Stein und Mörtel an, kommen Mieteinnahmen aufs Konto.

Jeden Monat wird aus dem Investierten ein bisschen mehr. Unter Nettowert wird in diesem Fall die Differenz zwischen dem jeweils aktuellen Immobilienwert und dem Darlehensstand verstanden. Wer die Rendite für ein konkretes Objekt errechnen möchte, der sei auf meinen Kalkulationsrechner verwiesen. (Link: http://erfolg-mit-wohnimmobilien.de)

Fürs Alter vorsorgen

Aber noch etwas haben Immobilien allen anderen Anlageformen voraus. Geld verliert an Wert! Rückblickend auf die letzten 30 Jahre waren es durchschnittlich über 3% pro Jahr. Immobilieneigentümer treibt die schleichende Vernichtung von Vermögen keine Sorgenfalten ins Gesicht.

Denn sie holen sich die Entwertung über höhere Mieten und schrumpfende Darlehenswerte überproportional zurück. Das funktioniert bei keiner anderen Altersvorsorge! Weder Renten- noch Lebensversicherungen bleiben von der Inflation verschont.

Mehr noch, wer seine besten Jahre auf diesen Wegen abgesichert hat, muss in der aktuellen Niedrigzinsphase die Einlagen erhöhen, um im Alter auf die geplanten Bezüge zu kommen. Zugegeben, es kostet Einarbeitung und Sucharbeit, mit eigenen Mietobjekten den goldenen Herbst erfolgreich zu finanzieren. Aber der Zeitinvest, das weiß ich aus über 15 Jahren Praxis als Privatinvestor und Immobilienmanager, zahlt sich doppelt und dreifach aus.

Vermögen aufbauen statt unnötig Steuern zahlen

Für Gutverdiener mit hoher Steuerlast lohnt sich das Dasein als Privatinvestor noch einmal extra. Denn Immobilien bieten nicht nur Anlage-, sondern auch interessante Steuersparmöglichkeiten. Welche Steuervergünstigungen der Staat einräumt, bleibt über die lange Zeit vom Grundprinzip gleich: Man investiert, um Wohnraum zu erhalten oder zu verbessern.

Weil damit Aufwendungen einhergehen, fallen die Steuerzahlungen niedriger aus. Im Gegensatz zum Selbstnutzer will der Immobilienprofi seine Mieteinnahmen maximieren. Vor dem Hintergrund gibt er zwar erst einmal mehr Geld aus, zugleich baut er aber weitere Vermögenswerte auf: Eine zielgruppengerechte Wohnung spielt schließlich mehr Miete ein als eine nicht vermietbare.

Mit gesundem Menschenverstand investieren

Auf Privatinvestoren im Aktienmarkt lastet viel Arbeit. Ständig müssen sie Märkte beobachten, Unternehmensstrategien verfolgen und die Entwicklungspipeline im Blick haben, um zu wissen, in welche Wertpapiere sie ihr Geld stecken.

Alternativ übernimmt ein Vermögensberater gegen entsprechendes Honorar die Arbeit. Bei Mietobjekten ist mehr noch als Fachwissen der gesunde Menschenverstand gefordert. Im Kern gilt es, drei Kriterien zu bewerten: Stimmen diese, ist dem Objekt der Werterhalt sicher. Allerdings, bei älteren Häusern sollte man zudem einen realistischen Blick für den baulichen Zustand entwickeln und diesen auf solider Grundlage bewerten.

Sonst besteht die Gefahr, zu teuer einzukaufen. Aber auch hier gilt: Da jeder selbst wohnt, sind die wesentlichen Kostentreiber vom Grundsatz her bekannt. Wer trotzdem unsicher ist oder erst am Anfang seiner Investorenkarriere steht, sollte sich einmal über entsprechende Seminare oder Bücher einarbeiten. Im Gegensatz zum Aktienmarkt behält dieses Wissen seine Aktualität.

Langfristig reich statt kurzfristig gewinnen

Unzählige Untersuchungen zeigen: Mit der häufigen Umschichtung von Kapital wird die Rendite eher kleiner als größer. Warum? Jede Änderung kostet die Anleger Transaktionskosten, und nicht immer treffen sie den richtigen Zeitpunkt zum Ein- oder Ausstieg.

Auch das kostet. Immobilien hingegen sind eher langfristiges Anlagegut als kurzfristiges Spekulationsobjekt. Um den empfindlich hohen Spekulationssteuern zu entgehen, hält man sie mindestens zehn Jahre lang, wenn man sie privat kauft.

Rücken frei für mehr Kredit

Keine Bank der Welt wird Aktien in dem Maße wie Immobilien beleihen. Doch Immobilien sind der Kreditgeber liebste Sicherheit. Liquide sein, das weiß der weitsichtige Privatinvestor, ist Gold wert. Wer kontinuierlich bei der Stange bleibt, kann selbst ohne üppiges Managergehalt mit Geduld und Zeit ein beachtliches Vermögen aufbauen.

Mein erstes kleines Haus in Offenbach habe ich 1998 mit einem Eigenkapitaleinsatz von unter 20.000 Euro für 185.000 Euro gekauft und im Jahr 2015 für ungefähr das Doppelte verkauft. Damit hat sich das eingesetzte Eigenkapital in 17 Jahren ungefähr verneunfacht - zuzüglich monatlicher Mietüberschüsse.

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