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Vorsicht vor zu teurem Betongold

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BananaStock via Getty Images
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Der Erwerb einer Immobilie als Investitionsobjekt hat aufgrund der extrem niedrigen Zinsen hierzulande Hochkonjunktur. Viele Investoren sind sich der damit verbundenen und derzeit besonders hohen Risiken aber gar nicht bewusst.

Die Baubranche in Deutschland boomt. Wie das Statistische Bundesamt im März dieses Jahres vermeldete, kletterte die Zahl der Wohnungsbaugenehmigungen in 2015 um 8,4 Prozent auf rund 309.000. Damit wurde zum ersten Mal seit dem Jahr 2000 wieder die Marke von 300.000 genehmigten Wohnungen überschritten.

Zweifellos herrscht also eine immense Nachfrage nach Immobilien. Gründe dafür gibt es viele. Da sind zunächst die extrem niedrigen Zinsen, die zweierlei bewirken: Zum einen bringen Zinseinlagen kaum noch Erträge, wodurch selbst eine Mietrendite von nur zwei Prozent attraktiv erscheint. Zum anderen sind die Finanzierungskonditionen so günstig wie noch nie. Das treibt viele Investoren in Betongold.

Preise für Wohnungen gestiegen

Da verwundert es nicht, dass die Preise für Wohnimmobilien in deutschen Städten im vergangenen Jahr im Schnitt um sechs Prozent gestiegen sind, wie die Unternehmensberatung Bulwiengesa berechnet hat.

Damit, so die Bundesbank in einem aktuellen Bericht, dürften die Preiszuwächse bei Wohnimmobilien höher ausgefallen sein, als es die Dynamik der demografischen und wirtschaftlichen Faktoren nahelegt.

Das heißt, die niedrigen Zinsen spielen eine erhebliche Rolle für die Entwicklung am deutschen Immobilienmarkt. Insgesamt, so die Schätzung der Experten, kann ein Fünftel des Preisanstiegs bei städtischen Wohnimmobilien seit 2009 dem niedrigen Zinsniveau zugewiesen werden.

Panikmache ist ein schlechter Ratgeber

Dazu kommt noch etwas: Die Immobilienbranche, die Kredit gebenden Banken und zum Teil auch die Medien schüren immer wieder Ängste, dass Europa und der Euro zerbrechen und es zu starken - wie auch immer gearteten - Währungsverlusten kommen könnte. Diese Panikmache führt dazu, dass junge Leute mit oftmals viel zu wenig Eigenkapital viel zu teure Objekte kaufen und es so zu einer Fehlallokation von Kapital und einem Nachfrageüberhang kommt.

Solche Befürchtungen sind ebenso schlechte Ratgeber bei einer Investitionsentscheidung wie niedrige Zinsen allein. Denn wer den Erwerb einer fremd genutzten Immobilie als Geldanlage in Erwägung zieht, sollte ganz andere Faktoren berücksichtigen. So gilt grundsätzlich, dass eine breite Streuung des eigenen Vermögens über verschiedene Anlageklassen das A und O ist, um Risiken im Portfolio zu reduzieren.

Folglich darf auch der Immobilienanteil nicht zu hoch werden. Das gilt umso mehr, da Immobilien illiquide Vermögenswerte sind und nicht von heute auf morgen verkauft werden können. Auch das müssen Anleger beim Portfolioaufbau bedenken.

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Finanzierung. Ein Investor muss in der Lage sein, Kreditzinsen und Tilgung dauerhaft zu bedienen. Immobilieninvestoren müssen deshalb ihre Einnahmen- und Ausgabenseite genau im Blick haben und auch einkalkulieren, dass die Zinsen irgendwann steigen und die Finanzierung damit teurer wird. Ebenso kann beispielsweise eine Scheidung oder der Verlust des Arbeitsplatzes dazu führen, dass ein Darlehen nicht mehr bedient werden kann.

Zusatzkosten nicht vergessen

Ferner müssen Anleger berücksichtigen, dass für sie nicht nur der reine Kaufpreis eines Objekts eine Rolle spielt. So verteuern die Kosten der Finanzierung und eventuell anfallende Maklergebühren das Investment und schmälern die Rendite. Auch ist es mit dem reinen Erwerb einer Immobilie nicht getan.

Zusätzlich sollten Käufer für die Instandhaltung des Objekts etwa zwei Prozent des Verkehrswertes ansetzen. Dazu kommen die zunehmend strengeren Auflagen bezüglich Energieeffizienz. Wer nicht im Nachhinein mit hohen Sanierungskosten konfrontiert sein will, muss prüfen, ob eine Immobilie geltenden und künftigen regulatorischen Anforderungen genügt.

Entsprechend herausfordernd ist die Suche nach geeigneten Objekten. Laut der Bundesbank kletterten die Mieten zuletzt bei weitem nicht so stark wie die Preise, weshalb die Mietrendite, auf die es für Immobilieninvestoren ankommt, gesunken ist. Zugleich kam es in einigen Städten zu Preisübertreibungen in Höhe von zehn bis 20 Prozent.

Wer heute in Wohneigentum investiert, riskiert deshalb, in besseren Wohnlagen zu viel zu zahlen und nur eine sehr geringe Rendite zu erwirtschaften. Eine Alternative bieten zwar Objekte in Randlagen, möglicherweise sind diese dann aber schwerer zu vermieten. Hier gilt es, einen möglichen Leerstand einzukalkulieren.

Professionelle Unterstützung holen

Anleger sollten sich auf Grund der Vielfalt und Komplexität der Aspekte, die mit dem Immobilienerwerb zusammenhängen, einen solchen Schritt sehr genau überlegen. Idealerweise holen sie sich professionelle Unterstützung.

Ein erfahrener Finanzplaner kann analysieren, wie eine Immobilie auf ein Portfolio wirkt oder welchen Risiken sich ein Investor im Fall der Berufsunfähigkeit oder plötzlicher Arbeitslosigkeit aussetzt. Zudem kann er ein Prolongationsszenario durchführen, um festzustellen, ob der Kredit für den Anleger auch bei steigenden Zinsen noch finanzierbar ist.

Und schließlich zeigt sich eine gute Beratung auch darin, ob ein Berater auch mal vom Erwerb einer Immobilie abrät. Darin zeigt sich am deutlichsten, ob das Interesse des Kunden auch wirklich im Mittelpunkt steht oder ob es nur um die Vergütung des Beraters geht.

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