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Wie auch Sie mit Immobilien reich werden

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RICH
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Wer hat noch nicht davon geträumt, reich zu sein? Einfach machen, worauf du Lust hast, nach Lust und Laune einkaufen gehen und im Luxus schwelgen. Aber was heißt das überhaupt, „reich zu sein"? Lässt sich Reichtum an einer bestimmten Zahl festmachen?

Bist du reich, sobald die erste Million auf deinem Konto liegt? Oder müssen es gar zehn oder zwanzig Millionen sein?

Was es heißt, reich zu sein

Reich sein ist eine Definitionssache. In vielen Köpfen ist dieser Begriff gar nicht wirklich definiert. Vielleicht gehst du davon aus, dass du für gewöhnlich niemals wirklich reich werden kannst. Oder du denkst, du müsstest so viel Geld haben, dass es überhaupt nicht schaffst, alles auszugeben. Reichtum ist vieles, aber selten klar definiert.

Ich habe mir Gedanken darüber gemacht, was es überhaupt heißt, reich zu sein. Für mich bedeutet „reich sein", dass sämtliche Kosten durch passive Einnahmen abgedeckt werden. Es wird also durch passive Investitionen so viel Geld eingenommen, dass das Gehalt nur noch einen optionalen Bonus darstellt. Dann bist du wirklich reich.

Warum? Weil du ab diesem Zeitpunkt die Möglichkeit hast, deine Arbeit zu kündigen, wenn sie dir keinen Spaß mehr macht. Du kannst dich entscheiden, nur noch das zu arbeiten, was dir Spaß macht - selbst wenn du dafür kein Geld erhältst. Du könntest sogar auf einen abgelehnten Urlaubsantrag antworten: „Dann kündige ich halt". In diesem Zustand bist du wirklich reich, weil du frei bist.

Immobilien als Schlüssel zum Reichtum

Es ist eine schöne Vorstellung, reich zu sein. Doch wie kannst du diesen Zustand erreichen? Meine Antwort darauf lautet in der Regel: Durch Immobilien.

Nachfolgend zur Verdeutlichung ein Beispiel. Nehmen wir an, Max Muster ist ein sehr guter Börsenspekulant und schafft eine jährliche Wertsteigerung von 8 %. Das bedeutet, dass er bei 10.000 € investiertem Kapital nach einem Jahr 800 € Gewinn erwirtschaftet hat. Insgesamt besitzt er nach einem Jahr Börsenspekulationen die Summe von
10.800 €.

In einem anderen Fall investiert Max Muster 100.000 € in eine Immobilie. Diese Summe wird zu 100 % von der Bank finanziert. 10.000 € bringt Max Muster auf, um die Kaufnebenkosten, also die Grunderwerbssteuer und den Notar zu begleichen.

Der Immobilienmarkt ist ein wenig träge und gibt nach einem Jahr eine Wertsteigerung von 4 % zurück. Diese 4 % Rendite erhält Max Muster aber nicht auf die 10.000 € Kaufnebenkosten, sondern auf die 100.000 €, die ihm die Bank bereitgestellt hat. Das heißt, dass sich Max Muster über einen Gewinn von 4.000 € freuen kann.

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Diesen Hebel bietet nur die Investition in Immobilien. Dadurch ist es möglich, mit geringem Eigenkapital Vermögen aufzubauen.

Entwicklung eines Immobilieninvestment

Wie sieht der genaue Schlachtplan aus, um mit Immobilien reich zu werden? Nehmen wir als Beispiel eine Immobilie für 120.000 € Kaufpreis. Solche Preise sind an Standorten wie Leipzig oder Dresden durchaus noch zu erzielen. Für die Immobilie müssen wir mit 6,5 % Kaufnebenkosten rechnen. Darin sind 3,5 % Grunderwerbssteuer und 2 % für den Notar enthalten. Das entspricht Kaufnebenkosten in Höhe von 7.800 €.

Der Kaufpreis wird zu 100 % fremdfinanziert. Gehen wir von einem realistischem Zinssatz von 2 % aus und vereinbaren eine Tilgung von 2 %, erhalten wir eine monatliche Rate von 4.800 €. Nehmen wir Mieteinnahmen von 4 % an, entspricht das einer Miete von 4.800 €. Von dieser Miete gehen allerdings noch Kosten ab.

Im Detail müssen wir von der Miete die Nebenkosten abziehen. Diese enthalten die Hausverwaltung für Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie die Bildung einer Instandhaltungsrücklage. Diese Kosten schlagen mit 780 € zu Buche und wir müssen sie von unserer jährlichen Bruttomiete von 4.800 € abziehen. Dadurch bleiben 4.020 € übrig.

Dies ergibt bei einer zu zahlenden Rate von 400 € monatliche Mieteinnahmen von 335 €. Das heißt, wir müssen monatlich 65 € draufzahlen - zumindest bis zur ersten Mieterhöhung. Danach sollte die Rechnung genau aufgehen.

Gehen wir nun von einer moderaten Wertsteigerung der Immobilie von 2 % aus, ist diese nach 10 Jahren ganze 146.000 € wert. Der Mieter hat uns bis dahin 22.000 € der Immobilie getilgt, was eine Restschuld von 98.000 € ergibt. Verkaufen wir diese Immobilie steuerfrei, wie es bei einer Haltefrist von 10 Jahren möglich ist, können wir uns die Differenz von 48.000 € einstecken.

Wenn du mehr über die steuerliche Betrachtung einer Immobilieninvestition erfahren möchtest, kann ich dir diesen Artikel empfehlen: „Spekulationssteuer Immobilien".

Wenn wir diese 48.000 € mit einer Investition unseres eingebrachten Eigenkapitals für die Kaufnebenkosten von 7.800 € in Aktien vergleichen, hätten wir bei einer Markrendite von 8 % lediglich 16.840 € erhalten. Von dieser Summe hättest du auch noch 9.040 € versteuern müssen.

Anlagestrategie mit Immobilien

Wenn du wirklich reich werden möchtest, reicht eine Investition in der Regel nicht aus. Du brauchst eine Strategie, um wahren Reichtum zu erlangen.

Diese Strategie würde beispielsweise vorsehen, dass du 2017 ein Objekt kaufst, dann noch einmal 2019, 2021 und so weiter. Es ist absolut üblich, alle zwei Jahre eine Immobilie zu kaufen. Wenn wir dieser Strategie nachgehen, wird das erste Objekt im Jahr 2027 verkauft. Mit dem Erlös, sagen wir einmal 50.000 €, können nun auf einen Schlag zwei bis drei Objekte gekauft werden.

Vielleicht sparst du dieses Geld bis zum nächsten Verkauf, um dann ein Mehrfamilienhaus zu kaufen, welches langfristig mehr Rendite einbringen könnte. Des Weiteren könntest du ein oder zwei Immobilien komplett abbezahlen, um von den Mieteinnahmen zu leben.

Die konstanten Einnahmen aus den regelmäßigen Immobilienverkäufen können mannigfaltig genutzt werden. Hier kommt es ganz auf deine privaten Ziele als Investor an. Eine Beratung kann hier wahre Wunder wirken.

Risiko einer Immobilieninvestition

Da wir mit dem Kauf einer Immobilie eine Investition tätigen, die überproportional zu unserem Einkommen ist, kommen einige Risiken auf uns zu. Auch Immobilieninvestitionen sind dem ehernen Gesetz unterlegen, dass Rendite mit Risiko eingekauft werden muss.

Bei der Investition in eine Renditeimmobilie solltest du darauf achten, eine geprüfte Immobilie zu kaufen und dir einiges an Wissen aneignen, bevor du den Kaufvertrag unterschreibst. Hierzu habe ich auf meinem Blog einige Artikel veröffentlicht, die dich einen guten Schritt weiter zur Immobilieninvestition bringen können.

Der Beitrag entstand in Zusammenarbeit mit Dennis Berse.

Lesenswert:

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