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Immobilienanzeige: Die Kunst der Worte

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Schöne Altbauwohnung, renoviert, 3 ZKB, Balkon, 90 qm, 250.000 €, gepfl. Mehrfamilienhaus, Angaben EnEV: BjG 1930, BjW 2000, ET Gas, EA B, EB 75, ab sofort (Tel.: 0123/456789).

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Waren früher kurze Zeitungsanzeigen mit knappen Fakten Standard, wenn man eine Immobilie verkaufen oder vermieten wollte, so ist heutzutage beim Immobilienverkauf Kreativität und Individualität gefragt. Immobilienportale im Internet ermöglichen es nicht nur, Häuser und Wohnungen ausführlich zu beschreiben, sondern man kann dort ergänzend zahlreiche Fotos und Filme hochladen. So erhalten Interessenten gleich einen viel besseren Eindruck von der Immobilie.
Die vielfältigen Möglichkeiten haben aber auch eine Kehrseite: Je mehr Inhalt Sie anbieten, desto mehr Fehler können Ihnen auch unterlaufen.

Bestimmen Sie Ihre Zielgruppe

Bevor Sie mit der Formulierung Ihrer Immobilienanzeige beginnen, sollten Sie sich Gedanken machen, für wen Ihre Immobilie von Interesse sein könnte. Wer ist Ihre Zielgruppe? Jede Zielgruppe hat ihre eigenen Anforderungen und Bedürfnisse, und nicht alle Vorzüge einer Immobilie sind für jeden Interessenten gleichermaßen überzeugend.
Wenn Ihre Immobilie für eine bestimmte Zielgruppe besonders geeignet ist, dann konzentrieren Sie sich auf den Bedarf und die Wünsche diese Zielgruppe und nennen Sie genau die Argumente, die für diese Zielgruppe relevant sind. Zum Beispiel:

1. Junge Familien: Diese Zielgruppe sucht ein Haus/eine Wohnung mit viel Platz. Ansprechen können Sie sie mit:
  • großzügiger Raumaufteilung,
  • praktischem Grundriss,
  • Garten,
  • Garage und Kellerräumen (für Fahrräder und Kinderwagen),
  • nahegelegenem Kindergarten, Schule, Sportverein.
2. Double Income no Kids: Gutverdienende Paare sind sowohl für Verkäufer als auch für Vermieter von großem Interesse. Sie suchen überdurchschnittlich oft eine Immobilie mit besonderem Ambiente. Ansprechende Argumente sind:
  • gehobene Ausstattung,
  • exklusiver Grundriss (z. B. Architektenhaus der Galeriewohnungen),
  • gute Anbindung an das Stadtzentrum,
  • attraktive Freizeitgestaltungsmöglichkeiten im Umfeld (z. B. Restaurants, Theater).
3. Ältere Menschen: Die Zielgruppe 60 + hält oft Ausschau nach einem neuen, altersgerechten Zuhause. Das sind zum Beispiel Objekte mit folgenden Attributen:
  • Wohnung im Erdgeschoss
  • Wohnanlage mit Fahrstuhl,
  • Einkaufsstätten, Ärzte, Apotheker bequem zu erreichen,
  • gute Nahverkehrsanbindung,
  • Vorhandensein zusätzlicher Services (z. B. Hausmeister, Gärtner).

Formulieren Sie einen knackigen Anzeigentitel

Eine locker formulierte Überschrift, die dennoch seriös ist, macht neugierig und weckt Emotionen. Aus einer „schönen Altbauwohnung" wird dann je nach Zielgruppe:
  • „Familienfreundliches Wohnen am Stadtpark",
  • „Am Puls der Zeit: Exklusiver Altbau in Top-Lage" oder
  • „3 gute Gründe: barrierefrei, gepflegt, zentral".
Das wesentliche Immobilienattribut spielerisch im Titel auf den Punkt gebracht, sorgt dafür, dass Ihr Inserat nicht in der Masse der Wohnungsanzeigen untergeht. Das gilt sowohl für eine Anzeige im Internet als auch in der Zeitung. Eine bildreiche Sprache weckt darüber hinaus Emotionen.

Mehr zum Thema: Sie stellen ein Foto ihres Hauses ins Netz - erst den Betrachtern fällt auf, wer sich hineingeschlichen hat

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Vergessen Sie keine wichtigen Informationen

In der Immobilienanzeige sollten auf jeden Fall die wichtigsten Eckdaten zur Immobilie genannt werden, denn viele Menschen suchen gezielt nach Ausstattungsmerkmalen wie Balkon, Badewanne, Einbauküche oder Fahrstuhl. Auch die Etage, auf der sich eine Wohnung befindet, ist für viele Menschen entscheidend. Zu den Standardinformationen gehören selbstverständlich auch der Preis, die Größe und die energetischen Angaben. Fast alle Internet-Portale geben für diese „harten Fakten" Felder zum Anklicken vor, so dass Sie sie in Ihrem Beschreibungstext (s. u.) getrost vernachlässigen können. Konzentrieren Sie sich dort lieber auf die schlagkräftigsten Argumente, die für Ihr Haus/Ihre Wohnung sprechen und wecken Sie - wie bei der Überschrift - Emotionen.

Sprechen Sie den Leser direkt an

Im Beschreibungstext dürfen Sie potentielle Käufer bzw. Mieter gerne direkt ansprechen: „Genießen Sie den Sonnenuntergang auf dem großzügigen Balkon." oder „Sie haben eine große Auswahl an Restaurants in unmittelbarer Nähe." Oder „Sie wohnen hier in einem Szene-Viertel." Schreiben Sie aber keinen Roman mit verschachtelten Sätzen. Die Sätze sollten kurz und gut verständlich sein, damit sie im Gedächtnis hängen bleiben. So ist zum Beispiel die Aussage „Viel Platz für Familien!" wesentlich prägnanter als „Wenn Sie eine große Familie sind, dann benötigen Sie bestimmt viel Platz."

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Verwenden Sie in Ihrer Beschreibung Adjektive, um Emotionen zu wecken. Wirkungsvolle Adjektive sind zum Beispiel: familienfreundlich, seniorengerecht, exklusiv, modern, rustikal, großzügig, gemütlich, individuell, luxuriös, stilvoll, praktisch, geräumig, citynah, sonnig... Behalten Sie bei der Wahl aber stets Ihre Zielgruppe im Auge, denn auch hier gilt: Nicht jedes Eigenschaftswort spricht die Zielgruppen gleichermaßen an.

Weisen Sie auf Nachteile und Mängel hin

Die größte Herausforderung bei der Immobilienbeschreibung liegt darin, Nachteile und Mängel so zu kommunizieren, dass die Immobilie für potentielle Käufer dennoch interessant bleibt und nicht komplett abgewertet wird. Sollten Sie Mängel in der Immobilienanzeige verschweigen, dann fliegen Ihnen diese höchstwahrscheinlich bei der Besichtigung um die Ohren. Der Interessent fühlt sich getäuscht. Durch ein Verschweigen bieten Sie Interessenten außerdem eine gute Steilvorlage für Preisverhandlungen nach unten.
Führen Sie daher auch die Schwachstellen Ihrer Immobilie auf - aber erst kurz vor dem Ende der Ihrer Beschreibung. An dieser Stelle hat der Leser nämlich bereits alle Vorzüge Ihrer Immobilie kennengelernt und kann sie in ein Verhältnis zu den Negativpunkten setzen. Bieten Sie Anregungen und Lösungsvorschläge: Liegt die Immobilie an einer stark frequentierten Straße, so braucht man sich auch auf dem nächtlichen Heimweg nicht zu fürchten. Eine Wohnung im 4. Stock ohne Fahrstuhl bietet einen einzigartigen Blick über die Stadt. Ein renovierungsbedürftiges Haus ermöglicht es, individuelle Gestaltungswünsche umzusetzen.

Fordern Sie zur Kontaktaufnahme auf

Nachdem Sie Interessenten mit Ihrer Immobilienanzeige ein aussagekräftiges Bild von Ihrem Haus/Ihrer Wohnung gegeben haben, motivieren Sie sie zur Kontaktaufnahme. Hier sind in der Regel zwei bis drei gut formulierte, auffordernde Sätze ausreichend, zum Beispiel: „Warten Sie nicht, sondern machen Sie diese zentral gelegene, liebevoll renovierte Altbauwohnung zu Ihrem neuen Zuhause. Vereinbaren Sie am besten gleich Ihren persönlichen Besichtigungstermin."
Während Ihre Anzeige online ist, sollten Sie - selbstredend - gut erreichbar sein und beispielsweise nicht gerade dann im Urlaub sein. Geben Sie Ihre Telefonnummer und E-Mail-Adresse an und rufen Sie Interessenten umgehend zurück bzw. antworten kurzfristig auf E-Mail-Anfragen. Für einen Mailkontakt ist es sinnvoll, bereits vor der Kontaktaufnahme einen Text formuliert zu haben, der schnell personalisiert und versendet werden kann. Dieser Text kann zur Terminabsprache genutzt werden und dem potentiellen Kunden Formalitäten mitteilen.

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Setzen Sie Ihre Immobilie ins rechte Licht

Mit ansprechenden Fotos setzen Sie Ihre Immobilie ins richtige Licht. Zum Bildmaterial zählen nicht nur Aufnahmen von den beschriebenen Räumen und Besonderheiten (z. B. exklusiver Kamin, sonnige Dachterrasse, aufwändig sanierter Stuck), sondern auch ein sehr gut lesbarer Grundriss. Als Aufmacherfoto empfiehlt sich ein besonders charakteristisches Foto, das zum Anzeigentitel passt. Jedes Bild braucht eine aussagekräftige Bildunterschrift. Außerdem sollten die Bilder problemlos den Räumen im Grundriss zugeordnet werden können. Bereiten Sie Ihre Immobilie für das Shooting vor (z. B. durch Home Staging) und befolgen Sie ein paar einfache Regeln:
  • Tageslicht oder eine warme Beleuchtung wirken besonders einladend.
  • Ein aufgeräumter und sauberer Raum, gern mit ein wenig Dekoration (Blumen, Obstschale, Kissen, Kerzen) wirkt ansprechend.
  • Verwackelte Bilder sind ein No-Go, das durch ein Stativ und einen Selbstauslöser vermieden werden kann.
  • Schönes Wetter ist für Außenaufnahmen obligatorisch, dabei sollten die Bilder die Jahreszeit realistisch widerspiegeln.
  • Ein Bildbearbeitungsprogramm kann selbst gute Bilder noch verbessern - einige Programme stehen online als Freeware zum Download bereit.
  • Immobilien mit unschöner Außenansicht wirken im Abendlicht heimeliger.
Kurzfilme können zwar die Wohnungsbesichtigung nicht ersetzen, aber sie vermitteln einen guten ersten Eindruck. Viele Online-Portale bieten mittlerweile die Möglichkeit, Immobilienfilme hochzuladen.

Wichtig: Denken Sie daran, dass Sie das Bildmaterial korrekt nutzen müssen. Die rechtswidrige Nutzung von Fotos kann teuer sein.

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