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Das 1 x 1 der Immobilienbewertung

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Viele Eigentümer haben nur eine vage Vorstellung, wie viel ihr Haus bzw. ihre Wohnung wert ist. Insbesondere beim Verkauf einer Immobilie ist die korrekte Bewertung einer Immobilie aber ungemein wichtig: Wer den Kaufpreis zu hoch ansetzt, läuft Gefahr, auf seiner Immobilie sitzen zu bleiben. Wer zu wenig verlangt, hat am Ende finanzielle Einbußen. Diese Probleme lassen sich schon im Vorfeld eines Verkaufs mit einer guten Immobilienbewertung umgehen.

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Warum eine Immobilienbewertung vornehmen?

Nicht nur beim Verkauf bzw. Kauf einer Immobilie ist es wichtig, deren Wert zu kennen. Auch in anderen Situationen kann eine Immobilienbewertung notwendig sein:

  • Kauf- und Verkauf als Orientierungs- und Entscheidungshilfe
  • Scheidungsangelegenheiten
  • Schenkungen
  • Erbschaftsangelegenheiten
  • Steuerangelegenheiten
  • Teilung von Grundstücken
  • Abtretung und Hinzukauf von Teilflächen
  • Beleihungswertbestimmung für Banken
  • Versicherungswertbestimmung
  • An- und Umbau von Immobilien
  • Abriss
  • Immobilienteilung

Wichtige Faktoren bei der Immobilienbewertung

Bei der Immobilienbewertung müssen zahlreiche Faktoren berücksichtigt werden. Nur wenn alle Faktoren in die Bewertung einfließen, kann man korrekt den Immobilienwert berechnen und einen realistischen Verkaufspreis ermitteln. Wichtige Faktoren der Immobilienbewertung sind: Lage, Zustand und Ausstattung sowie rechtliche Aspekte.

1. Lage der Immobilie
Die Lage ist der wichtigste Faktor für die Immobilienbewertung. Der Preis einer identischen Immobilie variiert je nach Lage erheblich. In begehrten städtischen oder besonders exponierten Lagen, beispielsweise an Seen oder in Feriengebieten, kann der Wert eines Grundstücks um ein Vielfaches über dem in ländlichen Regionen liegen. Aber sogar innerhalb kleiner Gebiete können sich die Preise für eine Immobilie von einer Straße zur anderen erheblich unterscheiden. Es ist demnach ungemein wichtig, gut vertraut mit den lokalen Besonderheiten zu sein.

2. Zustand und Ausstattung der Immobilie
Bei der Immobilienbewertung werden natürlich auch die Ausstattung und der Zustand einer Immobilie berücksichtigt. Luxuriös ausgestattete Immobilien erzielen höhere Preise als Gebäude mit großem Sanierungsbedarf. Bei älteren Gebäuden gilt zudem: Während dekorative Elemente, wie Tapeten oder die Badezimmereinrichtung, eher geringen Einfluss bei der Immobilienbewertung haben, spielt der Zustand der Heizungsanlage, der Fenster oder des Daches eine große Rolle. Bei der Immobilienbewertung ist also im Einzelfall genau zu prüfen, in welchem Zustand sich das Gebäude befindet und ob Mängel vorliegen. Hinweise zur energetischen Qualität eines Gebäudes können Sie dem entsprechenden Energieausweis entnehmen.

3. Rechtliche Aspekte
Auch rechtliche Aspekte spielen eine Rolle bei der Immobilienbewertung. Je nachdem, wie frei der Käufer über das Haus, das Grundstück oder die Wohnung verfügen kann, hat die Immobilie für ihn einen anderen Nutzwert. Dies kann sich natürlich auch im Preis widerspiegeln. So wirkt es sich beispielsweise positiv auf die Bewertung einer Immobilie aus, wenn der Bebauungsplan eine zusätzliche Bebauung auf dem Grundstück erlaubt. Einschränkungen der Nutzung durch Denkmalschutz oder durch bestehende Mietverhältnisse wirken hingegen preismindernd.

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Wer bewertet Immobilien?

Immobilien können von Immobilienmaklern, Gutachtern und Sachverständigen bewertet werden. Je nachdem, wofür die Immobilienbewertung benötigt wird, kommen verschiedene Möglichkeiten in Frage. So greifen Gutachter bei ihrer Wertermittlung in der Regel auf drei normierte Verfahren zurück: das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren. Wenn die Immobilienbewertung für eine Auseinandersetzung vor Gericht oder das Finanzamt gebraucht wird, ist ein Gutachter notwendig. Nur seine Immobilienbewertung hat vor Gericht Bestand.

Anders verhält es sich, bei einem "normalen" Immobilienverkauf. In diesem Fall genügt eine Immobilienbewertung durch einen Makler, um später den Verkaufspreis festzulegen.

Achtung: Makler ist nicht gleich Makler. Wenn Sie einen Makler für die Bewertung beauftragen, dann achten Sie darauf, dass dieser sich sehr gut sowohl mit dem speziellen Objekttyp als auch mit den regionalen Gegebenheiten auskennt.

Wer sich lediglich einen ersten Überblick verschaffen möchte, was seine Immobilie wert ist, kann einen Online-Rechner nutzen. Zahlreiche Internetseiten bieten kostenlose Werte-Rechner für Immobilien an. Die Rechner berücksichtigen allerdings nur wenige Faktoren. Sie sind daher eher eine grobe Orientierung als eine realistische Immobilienbewertung.

Wie teuer ist eine Immobilienbewertung?

Viele Immobilienmakler bieten potentiellen Verkäufern eine kostenlose Immobilienbewertung an. Nicht selten ist das Angebot aber nur dann kostenlos, wenn anschließend auch ein Auftrag zur Vermarktung erteilt wird. Andere Immobilienmakler verzichten auf eine solche Verknüpfung, so dass Eigentümer hier auch ohne Auftragserteilung ihre Immobilie kostenlos bewerten lassen können. Jeder Makler verfolgt bei diesem Punkt seine eigene Geschäftspolitik und Strategie. Viele Immobilienmakler sehen die kostenlose Immobilienbewertung als „Eintrittskarte" für einen Vermarktungs-Auftrag.

Die Immobilienbewertung eines Gutachters ist dagegen kostenpflichtig. Die Kosten richten sich nach dem Verkehrswert des jeweiligen Grundstücks. Es ist jedoch auch wesentlich, wie hoch der Ermittlungsaufwand des Experten ist. Pauschal lässt sich sagen: Je verwinkelter und komplizierter das Gebäude ist, desto teurer wird das Gutachten.

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