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Neue Anbieter etablieren sich auf dem deutschen Hotelmarkt

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HOTEL
Caiaimage/Martin Barraud via Getty Images
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Der deutsche Hotelmarkt boomt. Allein im ersten Quartal 2017 wurden nach Berechnungen von Jll in Deutschland 1,1 Mrd. Euro in Hotelimmobilien investiert, was einem Plus von 53 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht. Deutsche Anleger dominierten das Geschehen und investierten bei 20 Transaktionen insgesamt knapp 600 Mio. Euro in Hotelimmobilien, heißt es bei JLL. Als Folge des Booms sind vor allen in den Top-Standorten die Renditen unter Druck geraten. Vor diesem Hintergrund suchen Investoren neben den klassischen Hotels zusehends nach alternativen Produkten wie Service Apartments, Student Housing, Boutique Hotels und Resorts. Im Allgemeinen dürften Hotels in Deutschland in den nächsten Jahren salonfähiger werden.

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Insgesamt verbuchten die Hotels in Deutschland 2016 eine sehr positive operative Performance, wobei sich Zimmerauslastung, Nettozimmerrate und RevPAR hervorragend entwickelten. Nachdem bereits einige Banken aus UK erwägen, ihren Standort nach dem Brexit nach außerhalb Großbritanniens zu verlagern und das Gros der deutschen Metropolen nach wie vor steigende Besucherzahlen aus dem Ausland verbucht. Daher dürfte dieser positive Performancetrend auch in den kommenden beiden Jahren noch anhalten.

Festzuhalten ist ferner, dass Europa mit 900 Mio. USD nach Nordamerika (plus 1,6 Mrd. USD) im ersten Quartal 2017 die stärksten Zuflüsse verzeichnen konnte. Damit ist Europa mit Blick auf das Verhältnis zwischen Zu - und Abflüssen der zweit-liquideste Hotelmarkt der Welt.
Die Stärke des deutschen Marktes spiegelt sich auch in anderen Zahlen wider: Nach Ergebnissen von Union Investment und Bulwiengesa ist der Marktwert für investmentrelevante Hotels im vergangenen Jahr auf 51 Mrd. Euro gestiegen, plus 8,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. In 2017 war Deutschland für 40 Prozent aller Hoteltransaktionen verantwortlich. Mit diesem starken Auftaktquartal ist Deutschland erstmalig zum größten Hotelinvestmentmarkt in ganz Europa aufgestiegen.

In Europa sind rund 215.000 Zimmer in der Bau- oder Planungsphase

Vor dem Hintergrund der guten Konjunkturentwicklung in weiten Teilen Europas, des liquiden Finanzierungsmarktes, des hohen Anlagedrucks und der steigenden Tourismuszahlen wird fast der gesamte europäische Kontinent von dieser Dynamik erfasst. Das zeigt sich auch an den Hotelentwicklungen: Laut dem Datenanbieter STR befinden sich per Ende Juni in Europa rund 215.000 Zimmer in der Bau- oder Planungsphase. Auch auf der globalen Ebene dürften die Aktivitäten in 2017 über denen des Vorjahres liegen. Nach Erhebungen von JLL belief sich das globale Transaktionsvolumen per Ende Mai auf 60 Mrd. US-Dollar.

Budget Hostels und Hostels entwickeln sich zu etablierten Assetklassen

Unter großer Beachtung stehen neben Airbnb - die in Deutschland inzwischen über 100.000 Unterkünfte verfügen - auch Hotels aus dem Budget-bzw. Boutique-Segment. Besonders stark gestiegen sind die Marktwerte von Motel One. Wurden vor vier Jahren noch 90.000 bis 95.000 Euro pro Motel-One-Zimmer bezahlt, seien es bei den letzten Transaktion bereits 132.000 Euro gewesen. Daher kann nicht überraschen, dass Motel One die Anzahl der Zimmer auf 70.000 verdreifachen will, wie der Moderator der Konferenz, Olaf Steinhagen, zu Beginn der Konferenz ausführte. Gute Chancen werden auch dem Hostel-Segment eingeräumt. Diese seien auf dem Weg zur etablierten Assetklasse, sagt Ursula Kriegl von EY - Real Estate, Hospitality & Construction. Gehobene Hostels sind inzwischen auch für ein breit gefächertes Publikum die perfekte Unterkunft, weil die Hostels in der Regel zentral gelegen, designorientiert sind und auch über ein angemessenes Gastronomiekonzept verfügen. Dies ist auch den Investoren nicht entgangen ist. Anleger, die frühzeitig auf dem Zug angesprungen sind, haben gutes Geld verdient, aber auch heute noch gebe es in dem jungen Segment gute Chancen, meint Frau Kriegel. Als Vorteil für Immobilieneigentümer sieht sie, dass bei der Umwandlung von Bestandsgebäuden Hostels sehr flexibel sind und eine gute Flächeneffizienz aufweisen.

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Wachstumsmotor Longstay- bzw. Serviced Apartments

Aus der Nische zu einer etablierten Assetklasse haben sich auch Longstay- bzw. Serviced Apartments entwickelt. Inzwischen leben mehr als 2 Millionen Menschen in Deutschland multilokal, d.h. mehrere Wohnungen an mehreren Standorten, erklärt Rainer Nittka von der GBI AG auf dem Hotelimmobilien-Kongress. Allein im Jahr 2015 hätten mehr als 11 Mio. Geschäftsreisende in Longstay- bzw. Serviced Apartments übernachtet - und die Nachfrage nach temporärem Wohnraum steigt kontinuierlich. Von 2014 auf 2015 sei die Aufenthaltsdauer um 5 Nächte auf 31 Nächte gestiegen.

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Inzwischen gibt es eine Vielzahl von Produkten, wobei die Abgrenzung nicht immer einfach ist. Während sich die Aufenthaltsdauer bei Serviced Apartments im Schnitt auf rund 30 Tage belaufe, liege der durchschnittliche Aufenthalt bei Studentenwohnungen bei 6 Monate und bei Apartmenthotels bei 3-5 Tage. Dementsprechend hat sich auch die Anbieterschicht - je nach Ausrichtung -entwickelt, wie der nachfolgenden Abbildung zu entnehmen ist (Quelle: GBI).

Die Vorteile gegenüber den klassischen Hotels sind in erster Linie die geringeren Betriebs- und Personalkosten betont Nittka. Mit Blick auf die Wachstumsdynamik, die dieses Segment verspricht verweist der GBI-Manager darauf, dass das Angebot seit 2008 um über 80 Prozent gestiegen ist. Während im ersten Quartal 2015 ca. 750.000 Serviced Apartments weltweit entwickelt wurden, sei das Angebot im Q2 2016 auf knapp 827.000 Einheiten gewachsen. Zusehends entdecken auch immer mehr internationale Hotelketten wie Hyatt, Mariott und Ascott dieses Marktsegment. Überdies wird der Bedarf an Serviced Apartments weiter steigen. Während sich das Angebot bei Apartments in Deutschland derzeit bei rund 25.000 beläuft, gehen Beratungsfirmen wie Boardinghouse Consulting von einem Bedarf zwischen 40.000 - 70.000 Apartments aus.
Alleine in den Top-Destinationen bei Serviced Apartments - UK und Deutschland - seien derzeit 3.257 Apartments bzw. 1.932 im Bau. Zu den Marktführern in Deutschland zählen Derag Livinghotels mit 1.416 Einheiten (2016) sowie Adina Apartmenthotels mit weltweit 584 Häusern und 32.000 Einheiten und Aparthotels Agadio. In Deutschland kommt Adina inzwischen auf 11.000 Einheiten, davon 5.500 in München und 4.500 in Frankfurt, sagt Matthias Niemeyer von Adina Germany. Bis 2019 sollen die Einheiten um 12.000 anwachsen und bis 2020 soll sich das Adina-Portfolio verdoppeln.

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Zoku Amsterdam: Hotel für die Digital Natives

Im attraktiven Short-und Longstay Apartment-Segment tummelt sich auch die Amsterdamer Zoku-Gruppe. Das in 2016 im Business-District von Amsterdam eröffnete Hotel verfügt über 130 Zimmer. Seit der Eröffnung wurde Zoku mit internationalen Preisen überschüttet und zählt laut Forbes zu den 25 coolsten Hotels der Welt. Wie Hans Meyer, Director und Co-Gründer, betont wird das Hotel vor allem vom jüngeren Publikum aus der globalen Tech-Branche frequentiert. Wie Meyer ausführt, will Zoku kein traditionelles Hotel sein und auch keines werden. Bislang seien 7 Hotels in der Pipeline, darunter auch in Hamburg und Berlin.

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