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Karl-Heinz Goedeckemeyer Headshot

Amsterdam und Rotterdam verfügen über zahlreiche Top-Hotels

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Der niederländische Hotelmarkt befindet sich seit vielen Jahren auf Wachstumskurs. Der Boom des Marktes zeigt sich - in Kombination mit dem Tourismus - sowohl in den steigenden Kennzahlen der Zimmererlöse (RevPAR), der durchschnittlichen Zimmerrate (ADR), der Auslastung und der steigenden Anzahl der Hotelentwicklungen. Hotspots wie Amsterdam werden seit vielen Jahren von Touristenströmen überrollt. Die heimliche Hauptstadt zählt nicht nur zu den attraktivsten Städten der Niederlande, sondern zu den Top-Destinationen Europas - sowohl für Touristen als auch für Hotelinvestoren. Das Interesse der Investoren an Hotelimmobilien dürfte sobald nicht abflachen, denn die Stadt glänzt durch fortwährend gute Performancezahlen. Auch Rotterdam rückt wegen des hohen Innovationstempos allmählich aus dem Schatten hervor.

Amsterdam: Business- und Tourismus Hotspot

Amsterdam hat in den vergangenen Jahren stark vom Tourismuszuwachs aus dem Ausland und der stetig steigenden Zahl an Geschäftsreisen profitiert. In 2016 hat sich die Zahl der ausländischen Touristen um fünf Prozent auf rund 16 Millionen erhöht, darunter sind auch 4,5 Mio. deutsche Urlauber. Die hohen Zuwachsraten bei Tourismus stehen auch mit dem Umsteigeflughafen Schiphol zusammen. Der größte Airport in den Niederlanden konnte im Jahr 2016 das Passagiervolumen um 9,2% auf 64 Millionen steigern. Damit erzielte Schiphol nach Barcelona das größte Passagierwachstum in Europa. Daneben gehört Amsterdam auch zu den Top-Adressen von internationalen Kongressen. In der Statistik von ICCA rangiert die niederländische Metropole inzwischen auf Rang 11. Allein in 2016 wurden mehr als 45 Konferenzen mit mehr als 100.000 Teilnehmern durchgeführt.

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Steigendes Hotelangebot

Das Hotelangebot hat nach einer Studie von JLL per Ende Dezember letzten Jahres 371 Hotels mit insgesamt 36.182 Zimmern betragen, was einer Steigerung von 3,9% gegenüber 2015 entspricht. Auf das gehobene Segment bzw. das obere Mittelstandsegment entfallen 41% bzw. 21% des Bestands. Da der Hotelmarkt in den vergangenen Jahren ein starkes Wachstum verzeichnet hat - die durchschnittliche Belegung belief sich seit 2009 auf über 75% - gibt es weiterhin ein Moratorium für die konventionelle Hotelentwicklung im Stadtzentrum. Gleichwohl hat sich die Position von Amsterdam als internationaler Hotel-Hotspot mit der Eröffnung weitere Luxushotels wie das Waldorf Astoria und des W-Hotels im Jahr 2015 weiter verstärkt. Als Folge daraus haben sich die Performance-Kennzahlen im Jahresverlauf 2017 weiter verbessert. Mit einer durchschnittlichen Zimmerrate von 145 Euro und Auslastung von 78,6% in den ersten sechs Monaten 2017 rangiert Amsterdam europaweit weit vorn. Vor dem Hintergrund der steigenden Touristenzahlen soll sich die Zimmeranzahl nach einem Anstieg von 2.000 in 2016, in den Jahren 2017 und 2018 nochmals um rund 5.000 Zimmer erhöhen. Derzeit sind nach Berechnungen von STR zwölf Hotels mit 2.166 Zimmern in der Pipeline. Insgesamt hat sich die Anzahl der Zimmer per Ende Mai auf 36.786 erhöht.

Viele neue Luxus- oder gehobene Budgethotels bereichern den Hotelmarkt

Im vergangenen Jahr sind in der oberen Kategorie unter anderem das Hampton Inn by Hilton und das Element Amsterdam hinzugekommen. Während das Hilton Amsterdam am Airport Schiphol und das Sir Adam" mitten im ehemaligen Werft- und Arbeiterviertel Overheok zu den Top-Neueröffnungen der letzten beiden Jahre gehören, dürfte das US-Boutique-Hotel Kimpton De Witt wohl zu den herausragenden Hotel-Neubauprojekten des laufenden Jahres zählen. Das Hotel im Herzen Amsterdams umfasst drei historische Renaissance-Gebäude mit insgesamt 274 Zimmern, darunter 15 Signature Rooms und Suiten sowie 8 Konferenzräume. Das Hotel wird zudem ein „Haus innerhalb eines Hotels" beherbergen - ein vierstöckiges Little House aus dem frühen 16. Jahrhundert, das einst das Elternhaus des niederländischen Dichters P. C. Hooft war. Das Little House kann von Gruppen gemietet werden und bietet einen Konferenzraum im Erdgeschoss sowie einen Wohnbereich mit eigener vollausgestatteter Bar im ersten Stock. Kimpton De Witt ist das erste Hotel der Marke, das in Europa eröffnet wird.

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Kimpton De Witt Hotel Amsterdam

Gut angenommen dürfte auch das neue Hyatt Regency Hotel in der Amsterdamer City werden. Das 211 Zimmer große Hotel wozu auch fünf Suiten gehören verfügt auch über Kongress- und Eventflächen im Umfang von mehr 500 m². Das neue Hyatt Regency Amsterdam befindet sich nur 500 Meter östlich des Saphartistraat. Teile der früheren Fassade wurden im historischen Stadtkern zur Wahrung des Flairs erhalten. Das historische Gesicht gibt dem Hotel jetzt einen besonderen architektonischen Touch.

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Hyatt Regency Hotel Amsterdam

Der Boom hat jedoch auch seine Schattenseiten. Denn Sharing-Portale wie „Airbnb" haben unterdessen ihren Marktanteil in Amsterdam auf 10,7% nahezu verdoppelt und die Kommune letztlich dazu verleitet, die Regeln für die Vermietung von Wohnungen an Touristen zu verschärfen. Zudem dürfte es im Zentrum angesichts der „hotel stop"-Politik schwierig werden neue Hotels zu entwickeln. Diese Regulierung dürfte auch dazu führen, dass die Preise weiter steigen und alternative Übernachtungsformen stärker in den Blickpunkt rücken werden.

Rotterdam: Hotspot für Innovationen

Rotterdam ist mit 618.109 Einwohnern nach Amsterdam die zweitgrößte Stadt in Holland. Das wachsende, positive internationale Image von Rotterdam zeigt sich vor allen in steigenden Investitionen und Beschäftigungswachstum. Fast 80 Unternehmen investierten seitdem in Rotterdam, indem sie sich entweder in der Stadt niederließen oder ihre Geschäftsaktivitäten ausbauten. Allein in 2016 flossen Investments in Höhe von 414 Millionen Euro in die Stadt. Dazu hat Rotterdam im vergangenen Jahr viele neue innovative Unternehmen bzw. Initiativen und Inkubatoren angezogen, darunter Apprenda, das Cambridge Innovation Center (CIC) und das Erasmuscenter für Entrepreneurship (ECE). Damit will Rotterdam sich verstärkt als Drehscheibe für Start-up-Unternehmen positionieren. Die Stadt hat vier Jahre gebraucht, um sich von den Folgen der Finanzkrise in 2008 zu erholen. In dieser Zeit haben Stadtverwaltung und Unternehmen viel investiert, wobei der Hauptteil der Investments in den Hafen geflossen ist. Denn der Hafen von Rotterdam ist Europas größter Cargo- und Container-Port vor Antwerpen und Hamburg. Zu den größten Attraktionen der Stadt zählt die im Jahr 2015 eröffnete Markthal. Zudem wurden das Stadtzentrum und das Areal um das Wijnhaven-Gebiet erneuert. Daneben ist Rotterdam auch beliebtes Touristenziel. Nach Erhebungen von Rotterdam Partners ist die Zahl der Hotelreservierungen im Jahr 2016 um 5% gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Insgesamt hat die Stadt in 2016 gut über 1 Million Hotelgäste angezogen, wobei die meisten Gäste (54%) aus den Niederlanden kamen. Zu den vielen Attraktionen der Stadt zählt unter anderem die im Jahr 2014 fertiggestellte Markthalle im Zentrum der Stadt.

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Hotelmarkt: Kleines Angebot im 5-Sterne-Segment

Per Ende Mai 2017 verfügt die Stadt gemäß Berechnungen von STR 5.903 Hotelzimmer wovon sich rund zwei Drittel im oberen Mittelsegment befinden. Im Jahr 2016 hinzugekommen sind unter anderem das RoomMate Hotel und das Manhattan Hotel, welches in Marriott Rotterdam rebranded wurde. Im Juli des laufenden Jahres wird mit der Eröffnung von Premier Suites Rotterdam gerechnet, so genannte Service Apartments, die es auch schon in Amsterdam und Den Haag gibt. Von den rund 60 Hotels der Stadt befinden sich lediglich drei im 5-Sterne-Bereich, das Hilton Rotterdam, Marriott Rotterdam (beide in der Nähe des Hauptbahnhofs) und das Mainport im Leuvehaven. Das im Jahr 1963 eröffnete Hilton Hotel ist 2013 vollständig renoviert und die Tagungskapazitäten um 20 % auf 3.200 m² flexible Veranstaltungsfläche erweitert worden. Das Mainport-Hotel im Bezirk Leuvehaven, das im Jahr 2013 eröffnete, ist wohl das modernste Luxushotel in der Hafenstadt.

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Mainport-Hotel