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Stillstand in Berlin: Stadtentwicklung und Wohnungsbau liegen am Boden

24/02/2016 11:27 CET | Aktualisiert 24/02/2017 11:12 CET
spreephoto.de via Getty Images

Stadtentwicklung und Wohnungsbau in Berlin, man muss es so deutlich sagen, liegen im Argen, wenn nicht am Boden. Stillstand ist das Schlagwort der Stunde. Fachleute wissen das bereits seit langem. Aber jetzt hat es sich auch bis zu den Bürgern herumgesprochen.

Bei einer von der FDP Berlin in Auftrag gegebenen repräsentativen Umfrage des Meinungsforschungsinstituts USUMA antworteten auf die Frage „Wenn es um die städtebauliche Entwicklung geht - Können Sie ein klares Konzept des Berliner Senats erkennen, die Stadt dem erwarteten Bevölkerungszuwachs entsprechend weiterzuentwickeln?" 74 % mit Nein.

Sogar die Mehrheit der Anhänger der Großen Koalition aus SPD (64 %) und CDU (62 %) sagt das. Und bei derselben Umfrage vertraten sogar 78 % der Befragten die Ansicht, dass der Senat nicht genug tue, um dem dramatischen Wohnungsnotstand entgegenzuwirken. Lediglich 11 % waren gegenteiliger Meinung. Und auch hier sahen die Sympathisanten der Großen Koalition von SPD (77 %) und CDU (72%) keine ausreichenden Aktivitäten des Senats.

Gespart „bis es quietscht"

Verwundern kann das nicht. Denn bislang hat der Berliner Senat - und nicht nur jetzt der rot-schwarze, zuvor auch der rot-rote - gespart „bis es quietscht". Stadtentwicklung spielte da keine große Rolle, zumal ja der Bund da war, der die Hauptstadt entwickelte, baute und - bezahlte. Ein gutes Beispiel dafür ist die Zentrale des Bundesnachrichtendienstes BND, die auf einem 260.000 Quadratmeter großen umzäunten Gelände in Mitte auf der Chausseestraße entsteht. Wie viele Wohnungen dort hätten gebaut werden können, ist dabei nicht nur eine akademische Frage.

Denn aktuell kann man - auch unabhängig vom Thema Flüchtlinge - von echter Wohnungsnot reden. Nach einer Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft aus dem letzten Jahr liegt der jährliche Baubedarf bis 2020 in Berlin bei 19.655 Wohnungen, tatsächlich werden aber nur 8.744 gebaut. Eine Diskrepanz von 48 Prozent. Selbst wenn man den geschätzten Baubedarf für die Jahre bis 2030 (16.785) nimmt, fehlen immer noch tausende Wohnungen in der Hauptstadt. Verglichen mit der aktuellen Bauleistung müssten rund 11.000 Wohnungen zusätzlich pro Jahr gebaut werden.

wohnungsbauprojekt

Doch weit gefehlt. Schlimmer noch. Da wollte der Senat mal ein Wohnungsbauprojekt angehen und erlitt Schiffbruch. Beim Volksentscheid zum Tempelhofer Feld 2014 erlebten der damalige Regierende Bürgermeister Klaus Wowereit und seinen heutiger Nachfolger Michael Müller, seinerzeit Stadtentwicklungssenator, ihr Waterloo. Dabei waren sich die politischen Beobachter einig: Das war ein generelles Misstrauensvotum für die Berliner Regierungsparteien und ging nicht in erster Linie um Wohnungsbau.

Darauf deutet auch die bereits zitierte Umfrage hin, in der sich Anfang dieses Jahres 64 % der Berliner dafür aussprachen, komplett neu über eine Bebauung (25 %) bzw. zumindest neu über eine Randbebauung (39 %) zu entscheiden.

Statt aber endlich aktive Stadtentwicklungs- und Wohnungsbaupolitik zu betreiben, tobt sich der Senat in offensichtlich ideologisch wie dogmatisch begründeter Regulierung aus. Zweckentfremdungsverbots-Gesetz und Erhaltungsverordnungen heißen die Folterinstrumente, mit denen Wohnungsmarkt und Wohnungseigentümer bearbeitet werden.

Betrachtet man das Zweckentfremdungsverbots-Gesetz einschließlich der dazu gehörenden Verordnung und Ausführungsvorschriften, sind danach fast alle Büros in Altbauten beim nächsten Mieterwechsel grundsätzlich neu als Wohnungen zu vermieten. Das heißt, der Eigentümer ist verpflichtet, diese teilweise seit Jahrzehnten als Büros genutzten Räume als Wohnungen wieder herzurichten und dazu Bäder und Küchen einzubauen, auch wenn dies alle Mieterträge der nächsten 10 Jahre kostet.

Dies geht weit über die Rechtslage in den anderen Bundesländern hinaus, in denen wenigsten die Wohnungen ausgenommen sind, die bei Inkrafttreten des Gesetzes - in Berlin am 1. Mai 2014 - bereits zu anderen Zwecken als Wohnzwecken genutzt waren. Und nach Ansicht namhafter Juristen hat das Land Berlin gerade mit der Rückwidmungsverpflichtung von bestehender gewerblicher Nutzung zu Wohnraum einen verfassungsrechtlich zweifelhaften Weg gewählt.

Nur am Rande sei noch erwähnt: Ab dem 1. Mai 2016 dürfen nach dem Zweckentfremdungsverbots-Gesetz in Berlin keine Ferienwohnungen mehr ohne Genehmigung vermietet werden. Diese dürfte aber in den seltensten Fällen erteilt werden. Unabhängig davon, dass viele der Betreiber dadurch ihre Existenzgrundlage verlieren werden, werden dem Berliner Tourismus geschätzte 30.000 Betten pro Jahr fehlen, da es ja ab diesem Zeitpunkt de facto keine legalen Ferienwohnungen mehr geben wird.

Jedenfalls glauben Fachleute nicht, dass dies so ohne weiteres durch das Gaststättengewerbe aufgefangen werden kann. Denn immerhin halten sich nach Angaben von visit Berlin täglich 500.000 Besucher in der Stadt auf, die es in diesem Jahr auf über 30 Millionen Übernachtungen bringen sollen. Ob das Zweckentfremdungsverbots-Gesetz insofern besonders gut für die Attraktivität Berlins und damit für den Tourismus ist, von dem mittlerweile 275.500 Berliner leben, darf bezweifelt werden. Aber wie gesagt: Dies nur am Rande.

Betrachtet man allerdings auch das Thema Erhaltungsverordnung, fragt man sich, ob da wirklich immer alles bis zu Ende gedacht wird. So hat sich der Senat im vergangenen Jahr darauf verständigt, „dass die Bezirke künftig in den Erhaltungsgebieten entscheiden können, ob die Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum genehmigungsfähig ist oder nicht", wie es nach der betreffenden Senatssitzung hieß.

Der zuständige Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel frohlockte: „Wir wollen lebendige und sozial durchmischte Kieze in Berlin. Jeder sollte die Möglichkeit haben, in allen Teilen der Stadt wohnen zu können. Mit der Umwandlungsverordnung schützen wir die Mieterinnen und Mieter in besonders gefährdeten Gebieten vor Verdrängung." Immobilienökonomen sehen das gänzlich anders. Ein Umwandlungsverbot führe eben nicht dazu, das Angebot an Mietwohnungen zu erhöhen und damit die Mieten zu dämpfen, sondern im Gegenteil zu einem Investitionsrückgang in Neubauwohnungen.

Umwandlungsverbot zementiert den Stillstand in der Stadtentwicklung

„Verbote und Beeinträchtigungen der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen sind als Mietdämpfungsinstrumente untauglich und sollten entfallen", so das Standardwerk „Wohnungspolitik" von Johann Eekhoff. Und nach Ansicht des Berliner FDP-Generalsekretärs und Immobilienexperten Sebastian Czaja zementiert das Umwandlungsverbot den Stillstand in der Stadtentwicklung eher, anstatt ihn zu beseitigen.

Stellt sich auch noch die Frage, ob eine solche Regulierung dazu angetan ist, die Wohneigentumsquote in Berlin von 15 Prozent signifikant zu steigern. Denn die ist in Deutschland am niedrigsten, einem Land, das im europäischen Vergleich mit einer Quote von 43% ohnehin nur den vorletzter Platz belegt. Ideologie?!? Honni soit qui mal y pense ... Die Ideologie lässt schön grüßen.

Dies scheint sogar bis in die Bezirksebenen zu gehen. So heißt es auf der Seite des Bezirksamtes Mitte: „Das Land Berlin hat sich, aufgrund der aktuellen Veränderungen am Berliner Wohnungsmarkt und dem prognostizierten Bevölkerungswachstum zum Ziel gesetzt, den steigenden Aufwertungs- und Verdrängungsdruck in den Berliner Wohngebieten zu lokalisieren und die betroffenen Wohngebiete mit ihrer sozial gemischten Bevölkerung mit entsprechenden städtebaulichen Instrumenten vor Verdrängung zu schützen.

wohungsbau

Dazu hat das Bezirksamt Mitte von Berlin in einem ersten Schritt eine Vorprüfung (Grobscreening) zur Ermittlung möglicher Gebiete im Bezirk, die für den Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung geeignet sind, durchführen lassen."

Geht man die auf der Webseite des Bezirks hinterlegten Ergebnisse dieser Vorprüfung durch, stößt man u.a. auf den „Planungsraum 01 Wilhelmstraße", zu der es klipp und klar heißt: „Der Planungsraum Wilhelmstraße wird nicht als Verdachts- oder Beobachtungsgebiet eingestuft." Also: Keine hohe Tendenzen von Aufwertungs- und Verdrängungsdruck, also keine Erhaltungssatzung.

Doch irgendwie scheint der Bezirk mit diesem Ergebnis nicht zufrieden zu sein. Denn es wird kräftig an einer Erhaltungssatzung gebastelt. Und dabei lässt sich der Bezirk nicht Lumpen. Bis zu 50.000 Euro wollen Bezirksbürgermeister Christian Hanke von der SPD und Bezirksbaustadtrat Carsten Spallek von der CDU locker machen - zunächst für „ein städtebauliches Gutachten, welches geeignet sein soll, den Erlass einer Verordnung über die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart auf Grund der städtebaulichen Gestalt gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB rechtssicher zu begründen."

Soweit diese „Voruntersuchung" den Erlass einer Erhaltungsverordnung begründet, soll dieses Jahr noch ein zusätzliches städtebauliches Gutachten in Auftrag gegeben werden. Und soweit dieses Gutachten den Erlass einer Rechtsverordnung rechtfertigt, wird diese dann beschlossen.

Um welche „städtebauliche Eigenart auf Grund der städtebaulichen Gestalt" es sich handelt, ist dann doch erstaunlich: Es ist, so eine Berliner Tageszeitung, „das nach der Stalinallee mit fast 1.000 Wohnungen zweitgrößte zusammenhängende Wohngebiet in Ost-Berlin", das zwischen 1988 und 1992 von dem damaligen Architekten Helmut Stingl entworfen und gebaut wurde und in dem sich zwischenzeitlich ziemlich viel Prominenz die Klinke in die Hand gegeben hat: Erst Kurt Hager, Günter Schabowski, Gerhard Schürer, Kati Witt, Gregor Gysi, dann Angela Merkel, Birgit Breuel, Rita Süssmuth, Franz Müntefering. Doch diese Zeiten sind vorbei. Heute flankieren die Plattenbauten nur noch die Wilhelmstraße zwischen Französischer und Leipziger Straße und präsentieren im Herzen Berlins die Hauptstadt nicht gerade von ihrer Schokoladenseite. Schön jedenfalls ist anders.

Das scheinen offensichtlich auch die Berliner mehrheitlich so zu sehen. Jedenfalls haben sie sich, um noch einmal auf die Umfrage zurückzukommen, entsprechend artikuliert. Im Kontext der städtebaulichen Entwicklung wurden sie auch danach befragt, was sie von (Erhaltungs-)Verordnungen halten, mit denen Behörden versuchen, bauliche Gegebenheiten festzuschreiben. Speziell auf Berlins Mitte angesprochen hielt mit 38 % die größte Gruppe der stadtweit Befragten eine solche Verordnung nicht für sinnvoll. 34 % sprachen sich dafür aus, 19 % wollten sich nicht festlegen. Selbst im Bezirk Mitte war mit 33 % die größte Gruppe gegen die Verordnung eingestellt, 29 % dafür und 24 % unentschlossen.

Wie dem auch sei. Regierungsvertreter in Berlin sprechen ständig von der wachsenden Stadt, deren Bevölkerung zu explodieren scheint. Die Vier-Millionen-Grenze soll nach Senatseinschätzung bereits 2020 erreicht sein. Doch von der funktionierenden Stadt redet im Senat niemand. Jedenfalls ist eine konzeptionelle und langfristig angelegte Stadtentwicklungspolitik nach wie vor nicht in Sicht.

Stattdessen attackieren sich die Regierungslager gegenseitig und werfen sich Versäumnisse vor - auch auf anderen wichtige Zukunftsfeldern. So erwiderte Wirtschaftssenatorin Cornelia Yzer beispielsweise die Frage eines Journalisten, warum die sich Einführung eines kostenlosen und frei zugänglichen WLAN-Netzes in der Stadt wie eine „Schwerstgeburt" anfühle, mit den Worten, dazu solle er die zuständige Verwaltung fragen. Gemeint war die Senatskanzlei, die das Thema vor Jahren an sich gezogen hatte.

Deren Hausherr Müller wiederum kritisierte seinen Sozialsenator Mario Czaja wegen der katastrophalen Zustände am Lageso auf offener Bühne im Abgeordnetenhaus, ohne dass dessen Parteivorsitzender Frank Henkel, seines Zeichens Innensenator und Müllers Stellvertreter, auch nur mit der Wimper gezuckt hätte und seinem Parteikollegen zur Seite gesprungen wäre. Und zwischen Senat und Bezirken wird die Schuldfrage hin- und hergeschoben, wer eigentlich die maroden Schulen des Landes und den Sanierungsstau in einer Größenordnung von über 2 Milliarden Euro zu verantworten hat.

Die Berliner Flickschusterei geht weiter

Die Reihe ließe sich beliebig fortsetzen, muss aber noch um das aktuellste Beispiel ergänzt werden: Die Senatspläne zur Unterbringung von bis zu 45.000 Flüchtlingen. Politische Beobachter sehen hier weniger eine zielgerichtete Stadtentwicklung in der wachsenden Stadt, als vielmehr die spürbare Verzweiflung der Landesregierung.

So dürfte die Berliner Flickschusterei weitergehen, auf jeden Fall bis zum 18. September dieses Jahres. Dann wird nämlich in Berlin gewählt. Die Oppositionsparteien - in und außerhalb des Parlaments - müssten sich eigentlich freuen, denn so einen desolaten Senat hat es in Berlin schon lange nicht mehr gegeben. Bleibt nur zu hoffen, dass am Ende nicht die AfD Nutznießer dieses Chaos ist. Das wäre dann endgültig die Katastrophe.

Bilder: dpa

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