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Wegen Mietpreisbremse: Berliner Mieten steigen sprunghaft

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BERLIN
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Neuer Berliner Mietspiegel 2017

Der Berliner Mietspiegel wird alle zwei Jahre durch eine Arbeitsgruppe unter Vorsitz der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen erstellt und gilt nach Angaben der Senatsverwaltung für knapp 1,4 Millionen Wohnungen in Berlin.

Im neuen Mietspiegel 2017 stiegen die abgebildeten Mieten gegenüber dem letzten Berliner Mietspiegel 2015 um 9,4 %, bzw. rund 0,55 €/m² Wohnfläche. Die gewichtete Durchschnittsmiete liegt bei monatlich 6,39 €/m² Wohnfläche nettokalt im Vergleich zum Mietspiegel 2015 mit monatlich 5,84 €/m².

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Pressekonferenz zur Vorstellung des Berliner Mietspiegels 2017; v.l.n.r.: Uwe Münkemöller, Senatorin Katrin Lompscher, Petra Rohland (Stellv. Pressesprecherin) sowie Dr. Michael Clar (Institut F+B GmbH); Foto: SenStadtWohn

Mieten für Berliner Altbauten steigen im Mittel um 15 %

Für die Bewohner der etwa 470.000 Mietwohnungen (www.zensus2011.de) in Berliner Altbauten bis zum Baujahr 1918 liegen die Erhöhungen allerdings weit über dem gewichteten Durchschnittswert. Laut Mietspiegel 2017 verteuerten sich besonders die kleinen Wohnungen zum Mietspiegel 2015 je nach Wohnlage um 11,6 % bis 44,3 %. In mittleren Wohnlagen liegen die Erhöhungen zwischen 11,6 % und 16,4 %. Ein wenig freuen können sich Mieter großer Wohnungen in einfachen Wohnlagen: Im Mietspiegelfeld J 1 liegt die Erhöhung bei 5,3 %. Die folgende Tabelle vergleicht die Mittelwerte (Mediane) der beiden Mietspiegel.

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Obere Spannenwerte um bis zu 81,4 % gestiegen

Neben den Mittelwerten enthält der Berliner Mietspiegel obere Spannenwerte als obere Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die oberen Spannenwerte sind im Mietspiegel 2017 teilweise drastisch gestiegen. Dafür wurde auf die Ermittlung von Zuschlägen für Sondermerkmale verzichtet. Für einzelne Altbauwohnungen mag der Wegfall der Sondermerkmale relevant sein. So lag die ortsübliche Vergleichsmiete einer Altbauwohnung (Mietspiegel 2015, Mietspiegelfeld J 1) mit Aufzug, moderner Einbauküche, hochwertigem Parkett, modernem Bad, separater Dusche und Isolierglasfenstern bei maximal 10,00 €/m² nettokalt. Mit dem Mietspiegel 2017 liegt diese nun bei max. 8,41 €/m².

Allerdings dürfte für die durchschnittliche Berliner Altbauwohnung etwas anderes zutreffen: Es sind nicht alle Sondermerkmale erfüllt, bestenfalls einzelne und diese Merkmale schlagen sich nun in den wohnwerterhöhenden Merkmalen der jeweiligen Merkmalgruppen nieder, so dass bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete in einem zeitgemäßen Ausstattungsstandard in der Regel nicht der Mittelwert, sondern der obere Spannenwert relevant sein dürfte. In der folgenden Tabelle werden deshalb die oberen Spannenwerte der beiden Mietspiegel an zwei Beispielen verglichen. Im Mietspiegelfeld J 1 liegt die Erhöhung des oberen Spannenwertes bei 13,3 %. Der Spitzenwert liegt im Mietspiegelfeld C 1 mit einer Erhöhung um 81,4 %.

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Das hat Einfluss auf die Wirkung der Mietpreisbremse in Berlin. Darauf weist mietfair.de hin, ein auf die Mietpreisbremse für den Berliner Wohnungsmarkt spezialisierter Rechtsdienstleister.

Geplante Reformen - neuer Mietspiegel 2017

Mit Veröffentlichung des Berliner Mietspiegels haben sich die Ergebnisse vieler Marktuntersuchungen bestätigt: Die Mietpreisbremse in der derzeitigen Form ist weitgehend wirkungslos geblieben, jedenfalls ist es kein Instrument, das die Mietentwicklung wirkungsvoll gebremst hat.

Weitere Verbesserungen der Mietpreisbremse bleiben dringend erforderlich, bevor dieses Instrument seinen Namen verdient.

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Handelt die Politik nicht schnell genug, wird die Mietpreisbremse - wie die sprunghaft gestiegenen Mieten im Berliner Mietspiegel 2017 deutlich machen - erst „bremsen", wenn die Entwicklung der Mieten am Wohnungsmarkt bereits zum Stillstand gekommen ist.

Mietpreisbremse sollte bezahlbaren Wohnraum sichern

Stark steigende Mieten sind nicht nur in Berlin in den Fokus der Politik gerückt. In vielen Städten und Gemeinden ist bezahlbarer Wohnraum knapp geworden. Aktuell haben deshalb 313 Städte und Gemeinden in Zusammenhang mit dem neuen § 556 d BGB die sogenannte Mietpreisbremse eingeführt. Bei Neuvermietungen dürfen keine beliebigen Preise mehr verlangt werden.

Wie funktioniert die Mietpreisbremse?

Die wichtigsten Stichpunkte:

  • Bei Neuvermietungen darf die Miete höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
  • Die ortsübliche Vergleichsmiete legen die Kommunen je nach Alter, Lage und Ausstattung der Wohnung in Mietspiegeln fest.
  • Für Neubauten (bezugsfertig nach dem 01.10.2014) und bei Erstbezug nach umfassender Sanierung gilt die Mietpreisbremse nicht.
  • Hat der Vermieter mit dem Vormieter in zulässiger Weise (z.B. wegen Modernisierungsumlage oder Vertragsabschluss vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse) eine höhere Miete vereinbart, darf der Vermieter diese Miete weiterhin verlangen.

Viele Ausnahmen, keine Strafen bei überhöhten Mieten

Etwa ein Drittel aller Neuvermietungen fallen wegen der Ausnahmen nicht unter die Mietpreisbremse. Zudem halten sich viele Vermieter nicht an die Mietpreisbremse. Die Gründe dafür liegen vor allem in den falschen Anreizstrukturen, die das Gesetz schafft. Vermieter können sich bei Missachtung der Mietpreisbremse kaum schlechter stellen als mit Gesetzestreue. Solange Mieter und Mieterinnen die überhöhte Miete nicht rügen, ist die überhöhte Miete zu zahlen. Es ist so, als hätte man nach dem Kauf einer Sache einen Mangel festgestellt, und muss dessen Behebung nun verlangen, weil sonst nichts geschehen wird.

Der Berliner Mieterverein e.V. analysierte eine Stichprobe von 170 Berliner Online-Wohnungsangeboten im Jahr 2016, und befand, dass die zulässige Höchstmiete in Berlin um durchschnittlich 2,73 €/m2 bei privaten Wohnungsunternehmen und um 3,00 €/m2 bei Privatvermietern überschritten wurde.

Was tun bei zu hoher Miete?

Das können Mieter tun:

  • Überprüfung der Miethöhe anhand des Mietspiegels.
  • Liegt die Miete mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete: Vermieter anschreiben, um Auskunft gem. § 556 d, g bitten und überhöhte Miete rügen.
  • Antwortet der Vermieter nicht oder gibt nur unzureichend Auskunft, bleibt nur die Klage beim zuständigen Amtsgericht.

Professioneller Rechtsbeistand ist sinnvoll

Aufgrund der zahlreichen Ausnahmen der Mietpreisbremse können Mieter und Mieterinnen die Erfolgswahrscheinlichkeit eines Prozesses schwer einschätzen - ihnen fehlt es meist an dem nötigen Hintergrundwissen, um die Rechtmäßigkeit der Miete beurteilen zu können.

Hilfreich sind hier Fachanwälte für Mietrecht oder Mietervereine.

Kosten nur bei gewonnener Klage

Immer beliebter werden aber auch Organisationen, die sich wie mietfair.de in Berlin für übervorteilte Mieter einsetzen. Im Erfolgsfall erhalten diese Rechtsdienstleister einen Teil der Rückerstattung der zu viel gezahlten Miete. Ohne Erfolg entstehen keine Kosten.

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