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Berliner Immobilienboom: Wann platzt die Blase?

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Tom Friemel, CEO von morespace.de

Die Attraktivität Berlins ist ungebrochen. Nach London und Paris ist die deutsche Hauptstadt mit jährlich etwa 17 Millionen Übernachtungen das drittstärkste Touristenziel Europas. Für Investoren ist Berlin sogar die Nummer Eins in Europa, junge Unternehmen und finanzkräftige Neuberliner drängen in die Stadt. Gleichzeitig stößt das Immobilienangebot zunehmend an Grenzen. Trotz steigender Mieten und Verkaufspreise ist der Immobilienmarkt in attraktiven Lagen nahezu leergefegt. Morespace vermittelt Gewerbeimmobilien, Lofts, Büroräume und Penthäuser im Zentrum Berlins. Geschäftsführer Tom Friemel ist als echter Berliner Junge mit der Bauentwicklung seit dem Mauerfall in den Berliner Kiezen bestens vertraut. Platzt in der Hauptstadt bald eine Immobilienblase?

Herr Friemel, mit derzeit etwa 3,67 Millionen Einwohnern halten Demographen einen Bevölkerungshöchststand in Berlin für bald erreicht. Nach wie vor gibt es zwar regen Zuzug, doch die Stadt wächst kaum noch. Vielmehr werden Alteingesessene von zahlungskräftigeren Neuberlinern an den Stadtrand oder in andere Regionen verdrängt. Wird immer noch zu wenig gebaut?

Tom Friemel: Ja, auf jeden Fall. Obwohl die Bautätigkeit in den letzten Jahren deutlich angestiegen ist, wird das Angebot trotzdem nicht ausreichen, alle Anmietungsgesuche zukünftig zu erfüllen. Dazu kommt, dass es an Baugrundstücken fehlt, um neue Wohnprojekte anzugehen. Das hat Folgen: wir stellen auf dem Berliner Immobilienmarkt seit ca. 2009 ein stetig wachsendes Preisniveau in den Segmenten Investment, Gewerbe und Wohnen fest. Das macht ihn zum derzeit dynamischsten in Europa.

In den vergangenen Jahren wurde in Berlin zu wenig in den Wohnungsbau und zu einseitig in Luxusimmobilien investiert. Was muss passieren, damit sich das Immobilienangebot wieder mit der Nachfrage deckt?

Tom Friemel: Es müssen die richtigen Projekte gefördert werden. In Berlin, aber auch in anderen Regionen Deutschlands, kaufen Investoren Baugrundstücke auf und lassen sie brachliegen. Das hat System, denn die Preise für Bauland steigen schneller, als die für fertige Wohnungen. So entziehen die so genannten „Landbänker" dem ohnehin schon angespannten Markt Bauland und verdienen an dessen Verknappung.
Eine andere politische Möglichkeit wäre eine neue Grundsteuer: die so genannte Baulandsteuer. Sie wird auf unbebaute Grundstücke erhoben und je länger das Grundstück brach liegt desto weiter steigt sie an. Auf diese Weise sollen Grundstücksbesitzer zum Verkaufen oder zum Bauen animiert werden. Des Weiteren wäre die steuerliche Förderung bzw. Befreiung von der Grunderwerbssteuer für selbstgenutztes Wohneigentum ein Förderinstrument.

Innerstädtische Baugrundstücke gibt es kaum noch, Gewerbebrachen wurden weitgehend saniert. Sehen Sie in Berlin noch größere Areale, die für Projektentwicklungen erschlossen werden können?

Tom Friemel: Größere zusammenhängende Areale im Innenstadtbereich gibt es kaum noch. Alternativen könnten in den angrenzenden Gebieten und Randgebieten außerhalb des Berliner S-Bahn-Ringes erschlossen werden. Zeitgleich müsste hier dann auch in punkto Verkehrsanbindung und Infrastruktur noch einiges investiert werden.

In der City geht der Trend zur Verdichtung. Gibt es auch Anzeichen, dass künftig mehr in die Höhe gebaut wird oder wäre eine stärkere Dezentralisierung der Zentren eine Alternative?

Tom Friemel: Ich denke, hier passiert vieles gleichzeitig. Zum einen geht es definitiv in die Höhe. Im Stadtzentrum werden in den nächsten Jahren gleich mehrere Hochhauskomplexe gebaut. In der City sind es 19 Objekte mit über acht Stockwerken, die bis 2020 entstehen sollen. Sie werden das Stadtbild noch einmal verändern. Bis zu 2.700 Hochhauswohnungen kommen so auf den Markt. Zum anderen ziehen auch Gebiete, die unmittelbar an Berlin angrenzen, wie Oberhavel oder Potsdam-Mittelmark mehr und mehr das Interesse von Käufern und Mietern an. Und je mehr hier in die Infrastruktur in Form von Fernbahnhöfen, Autobahnen und Flughäfen investiert wird, umso attraktiver erscheinen sie.

Der Bezirk Mitte ist nicht der einzige Hotspot auf dem Berliner Immobilienmarkt. In Charlottenburg überschreiten die Büromieten die 30 €/m2-Marke, Ladenmieten am Tauentzien liegen über 300 € m2 und im beschaulichen Schmargendorf liegen die durchschnittlichen Grundstückspreise bei etwa 10.000 € m2. Frisst sich die Gentrifizierung langsam in die Außenbezirke?

Tom Friemel: Ja, dieser Preisanstieg ist ein großflächiger Prozess. Wir sehen derzeit einen jährlichen Preisauftrieb im zweistelligen Prozentbereich bei Berliner Büros. Die Berliner Spitzenmiete im Bürosektor liegt am Pariser Platz in Berlin Mitte bei 37 Euro pro Quadratmeter. Selbst in Treptow werden Mieten für Büros von 14,50 Euro pro Quadratmeter erzielt. Mittlerweile sind auch diese Lagen gefragt. Das liegt natürlich an den guten makroökonomischen Bedingungen: Berlin ist ein echter Jobmotor.

Berliner Mieter stöhnen, aber verglichen mit Hamburg, Düsseldorf oder München sind die Immobilienpreise in der Hauptstadt noch moderat. Wieviel Luft nach oben gibt es noch?

Tom Friemel: Was den Wohnungsmarkt angeht, ist der Preisanstieg in Berlin der zweitstärkste hinter Hamburg. Diese Entwicklung wird auch in den nächsten Jahren so weitergehen. Beliebt sind vor allem Wohnungsgrößen von circa 50 bis 70 Quadratmetern. Große Wohnungen sind durch eine sinkende Geburtenrate und einen immer größer werdenden Anteil an Singlehaushalten nicht mehr so stark nachgefragt. Was den Gewerbeimmobilienmarkt betrifft, so erwarten wir für das Jahr 2017 Flächenumsätze für Büroflächen in Berlin um die 800.000 Quadratmeter. Besonders beliebt sind Gewerbehöfe und Fabriketagen mit der Berliner Branchenmischung. Sie sind zum Teil seit Jahren zu 100 Prozent vermietet. Auf die aktuelle Nachfrage haben Entwickler zu spät reagiert, so dass es in diesen Bereichen noch zu erheblichen Preisaufschlägen kommen wird.

Bei anhaltender Nachfrage setzen private Projektentwickler nicht auf Sozialwohnungen. Sehen Sie den Senat in der Pflicht, hier für Entspannung auf dem Immobilienmarkt zu sorgen und wäre er dazu überhaupt in der Lage?

Tom Friemel: Das ist die Frage. Denn obwohl es Neubau und eine Förderung dieser Projekte gab, ist die Zahl der Sozialwohnungen in Berlin weiter gesunken. Es wurden 2015 über 1.000 Wohnungen mit Mietpreisbindung neu gebaut, und doch fallen noch mehr Wohnungen aus der Mietpreisbindung heraus, weil zum Beispiel der Bauherr seinen geförderten Kredit abgezahlt hat. 2007 ging die Verantwortung für den sozialen Wohnungsbau an die Länder über. Und in Berlin sind danach jahrelang überhaupt keine Sozialwohnungen gebaut worden. Diese Versäumnisse jetzt aufzuholen, wird einige Zeit in Anspruch nehmen.

Externe Investoren haben in den letzten Jahren fast alles aufgekauft, wenn es nur in Berlin-Mitte lag. Darunter leiden mittlerweile Renditen und Amortisierung. Lohnt es heute noch, in Berliner Immobilien zu investieren?

Tom Friemel: Es wird immer schwieriger, eine gute Rendite zu erzielen. Denn schon seit einigen Jahren steigen die Kaufpreise schneller als die Mieten. Und dennoch: Berlin hat noch immer ein großes Potential. Projektentwickler von Büros und Wohnungen sind gefragter denn je. Und in den nächsten Jahren werden viele Millionen Quadratmeter an Mietfläche hinzukommen.

Manche Analysten halten den Peak des Berliner Immobilienbooms bereits für erreicht und prognostizieren leicht sinkende Grundstückspreise bei anhaltend hohen Mieten. Wie sieht Ihre Einschätzung aus?

Tom Friemel: Bei den Gewerbeflächen gehen wir von einer Abschwächung der Preissteigerungsdynamik im Kaufpreis bei weiter moderat steigenden Mieten aus. Ein wesentlicher Faktor für die Steigerungen sind die guten makroökonomischen Bedingungen: In keinem anderen Bundesland entstehen derzeit mehr Jobs als in Berlin. Für Berliner Büros besteht also auch in der Zukunft ein großer Bedarf. Auch was den Wohnungsmarkt angeht, wird sich der Trend steigender Immobilienpreise fortsetzen. So lange die Hauptstadt neue Bewohner anzieht, wird es auch einen steigenden Bedarf an neuen Wohnungen geben. Bis 2030 gehen offizielle Schätzungen des Senats von vier Millionen Einwohnern aus - und das allein im Stadtgebiet. In brandenburgischen Randgebieten wird es eine Million weiterer Einwohner geben.

Die Gentrifizierung verändert die Bevölkerungsstruktur, das Stadtbild, Kultur und Ambiente von Berlin nachhaltig. Doch viele neue Kneipen oder Start-ups erweisen sich auch als Strohfeuer. Gefährdet der Aufschwung von Berlin den Charme und Charakter als coole kreative Multikulti-Location?

Tom Friemel: Ja, diese Gefahr ist auf jeden Fall gegeben. Nehmen Sie Kreuzberg als Beispiel: Ehemalige Gewerbehöfe wurden hier jahrelang als Ateliers genutzt. Doch viele Künstler müssen jetzt aufgrund der gestiegenen Mieten ausziehen und Start-ups, meist aus der IT-Branche, kommen dort rein. So werden ehemalige Fabriketagen zu Großraumbüros für die Start-up-Elite. Dabei schaden sich Immobilienbesitzer doch nur selbst, denn sind die Künstler und ihre Ateliers Geschichte, so sinkt auch unweigerlich die Attraktivität des Viertels und damit der Wert der Immobilien. Es ist wichtig, solche Verdrängungsprozesse nicht aus dem Auge zu verlieren.

Wenn sie heute 10 Millionen € gewinnbringend im Berliner Immobilienmarkt investieren sollten, wofür würden Sie sich entscheiden?

Tom Friemel: Ich finde die Vermietung von Büroflächen ist immer noch ein spannendes Investitionsfeld. Man kann hier den Puls der Hauptstadt am direktesten spüren und am Wachstum Berlins aktiv beteiligt sein. Schließlich ist Berlin bundesweit Zuwachs-Champion was Wirtschaft und Arbeitsplätze angeht. Das ist einfach ein Wachstumspotential, das Spaß macht.

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