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Berliner Immobilienboom: Wann platzt die Blase?

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Tom Friemel, CEO von morespace.de

Die Attraktivit├Ąt Berlins ist ungebrochen. Nach London und Paris ist die deutsche Hauptstadt mit j├Ąhrlich etwa 17 Millionen ├ťbernachtungen das drittst├Ąrkste Touristenziel Europas. F├╝r Investoren ist Berlin sogar die Nummer Eins in Europa, junge Unternehmen und finanzkr├Ąftige Neuberliner dr├Ąngen in die Stadt. Gleichzeitig st├Â├čt das Immobilienangebot zunehmend an Grenzen. Trotz steigender Mieten und Verkaufspreise ist der Immobilienmarkt in attraktiven Lagen nahezu leergefegt. Morespace vermittelt Gewerbeimmobilien, Lofts, B├╝ror├Ąume und Penth├Ąuser im Zentrum Berlins. Gesch├Ąftsf├╝hrer Tom Friemel ist als echter Berliner Junge mit der Bauentwicklung seit dem Mauerfall in den Berliner Kiezen bestens vertraut. Platzt in der Hauptstadt bald eine Immobilienblase?

Herr Friemel, mit derzeit etwa 3,67 Millionen Einwohnern halten Demographen einen Bev├Âlkerungsh├Âchststand in Berlin f├╝r bald erreicht. Nach wie vor gibt es zwar regen Zuzug, doch die Stadt w├Ąchst kaum noch. Vielmehr werden Alteingesessene von zahlungskr├Ąftigeren Neuberlinern an den Stadtrand oder in andere Regionen verdr├Ąngt. Wird immer noch zu wenig gebaut?

Tom Friemel: Ja, auf jeden Fall. Obwohl die Baut├Ątigkeit in den letzten Jahren deutlich angestiegen ist, wird das Angebot trotzdem nicht ausreichen, alle Anmietungsgesuche zuk├╝nftig zu erf├╝llen. Dazu kommt, dass es an Baugrundst├╝cken fehlt, um neue Wohnprojekte anzugehen. Das hat Folgen: wir stellen auf dem Berliner Immobilienmarkt seit ca. 2009 ein stetig wachsendes Preisniveau in den Segmenten Investment, Gewerbe und Wohnen fest. Das macht ihn zum derzeit dynamischsten in Europa.

In den vergangenen Jahren wurde in Berlin zu wenig in den Wohnungsbau und zu einseitig in Luxusimmobilien investiert. Was muss passieren, damit sich das Immobilienangebot wieder mit der Nachfrage deckt?

Tom Friemel: Es m├╝ssen die richtigen Projekte gef├Ârdert werden. In Berlin, aber auch in anderen Regionen Deutschlands, kaufen Investoren Baugrundst├╝cke auf und lassen sie brachliegen. Das hat System, denn die Preise f├╝r Bauland steigen schneller, als die f├╝r fertige Wohnungen. So entziehen die so genannten ÔÇ×Landb├Ąnker" dem ohnehin schon angespannten Markt Bauland und verdienen an dessen Verknappung.
Eine andere politische M├Âglichkeit w├Ąre eine neue Grundsteuer: die so genannte Baulandsteuer. Sie wird auf unbebaute Grundst├╝cke erhoben und je l├Ąnger das Grundst├╝ck brach liegt desto weiter steigt sie an. Auf diese Weise sollen Grundst├╝cksbesitzer zum Verkaufen oder zum Bauen animiert werden. Des Weiteren w├Ąre die steuerliche F├Ârderung bzw. Befreiung von der Grunderwerbssteuer f├╝r selbstgenutztes Wohneigentum ein F├Ârderinstrument.

Innerst├Ądtische Baugrundst├╝cke gibt es kaum noch, Gewerbebrachen wurden weitgehend saniert. Sehen Sie in Berlin noch gr├Â├čere Areale, die f├╝r Projektentwicklungen erschlossen werden k├Ânnen?

Tom Friemel: Gr├Â├čere zusammenh├Ąngende Areale im Innenstadtbereich gibt es kaum noch. Alternativen k├Ânnten in den angrenzenden Gebieten und Randgebieten au├čerhalb des Berliner S-Bahn-Ringes erschlossen werden. Zeitgleich m├╝sste hier dann auch in punkto Verkehrsanbindung und Infrastruktur noch einiges investiert werden.

In der City geht der Trend zur Verdichtung. Gibt es auch Anzeichen, dass k├╝nftig mehr in die H├Âhe gebaut wird oder w├Ąre eine st├Ąrkere Dezentralisierung der Zentren eine Alternative?

Tom Friemel: Ich denke, hier passiert vieles gleichzeitig. Zum einen geht es definitiv in die H├Âhe. Im Stadtzentrum werden in den n├Ąchsten Jahren gleich mehrere Hochhauskomplexe gebaut. In der City sind es 19 Objekte mit ├╝ber acht Stockwerken, die bis 2020 entstehen sollen. Sie werden das Stadtbild noch einmal ver├Ąndern. Bis zu 2.700 Hochhauswohnungen kommen so auf den Markt. Zum anderen ziehen auch Gebiete, die unmittelbar an Berlin angrenzen, wie Oberhavel oder Potsdam-Mittelmark mehr und mehr das Interesse von K├Ąufern und Mietern an. Und je mehr hier in die Infrastruktur in Form von Fernbahnh├Âfen, Autobahnen und Flugh├Ąfen investiert wird, umso attraktiver erscheinen sie.

Der Bezirk Mitte ist nicht der einzige Hotspot auf dem Berliner Immobilienmarkt. In Charlottenburg ├╝berschreiten die B├╝romieten die 30 ÔéČ/m2-Marke, Ladenmieten am Tauentzien liegen ├╝ber 300 ÔéČ m2 und im beschaulichen Schmargendorf liegen die durchschnittlichen Grundst├╝ckspreise bei etwa 10.000 ÔéČ m2. Frisst sich die Gentrifizierung langsam in die Au├čenbezirke?

Tom Friemel: Ja, dieser Preisanstieg ist ein gro├čfl├Ąchiger Prozess. Wir sehen derzeit einen j├Ąhrlichen Preisauftrieb im zweistelligen Prozentbereich bei Berliner B├╝ros. Die Berliner Spitzenmiete im B├╝rosektor liegt am Pariser Platz in Berlin Mitte bei 37 Euro pro Quadratmeter. Selbst in Treptow werden Mieten f├╝r B├╝ros von 14,50 Euro pro Quadratmeter erzielt. Mittlerweile sind auch diese Lagen gefragt. Das liegt nat├╝rlich an den guten makro├Âkonomischen Bedingungen: Berlin ist ein echter Jobmotor.

Berliner Mieter st├Âhnen, aber verglichen mit Hamburg, D├╝sseldorf oder M├╝nchen sind die Immobilienpreise in der Hauptstadt noch moderat. Wieviel Luft nach oben gibt es noch?

Tom Friemel: Was den Wohnungsmarkt angeht, ist der Preisanstieg in Berlin der zweitst├Ąrkste hinter Hamburg. Diese Entwicklung wird auch in den n├Ąchsten Jahren so weitergehen. Beliebt sind vor allem Wohnungsgr├Â├čen von circa 50 bis 70 Quadratmetern. Gro├če Wohnungen sind durch eine sinkende Geburtenrate und einen immer gr├Â├čer werdenden Anteil an Singlehaushalten nicht mehr so stark nachgefragt. Was den Gewerbeimmobilienmarkt betrifft, so erwarten wir f├╝r das Jahr 2017 Fl├Ąchenums├Ątze f├╝r B├╝rofl├Ąchen in Berlin um die 800.000 Quadratmeter. Besonders beliebt sind Gewerbeh├Âfe und Fabriketagen mit der Berliner Branchenmischung. Sie sind zum Teil seit Jahren zu 100 Prozent vermietet. Auf die aktuelle Nachfrage haben Entwickler zu sp├Ąt reagiert, so dass es in diesen Bereichen noch zu erheblichen Preisaufschl├Ągen kommen wird.

Bei anhaltender Nachfrage setzen private Projektentwickler nicht auf Sozialwohnungen. Sehen Sie den Senat in der Pflicht, hier f├╝r Entspannung auf dem Immobilienmarkt zu sorgen und w├Ąre er dazu ├╝berhaupt in der Lage?

Tom Friemel: Das ist die Frage. Denn obwohl es Neubau und eine F├Ârderung dieser Projekte gab, ist die Zahl der Sozialwohnungen in Berlin weiter gesunken. Es wurden 2015 ├╝ber 1.000 Wohnungen mit Mietpreisbindung neu gebaut, und doch fallen noch mehr Wohnungen aus der Mietpreisbindung heraus, weil zum Beispiel der Bauherr seinen gef├Ârderten Kredit abgezahlt hat. 2007 ging die Verantwortung f├╝r den sozialen Wohnungsbau an die L├Ąnder ├╝ber. Und in Berlin sind danach jahrelang ├╝berhaupt keine Sozialwohnungen gebaut worden. Diese Vers├Ąumnisse jetzt aufzuholen, wird einige Zeit in Anspruch nehmen.

Externe Investoren haben in den letzten Jahren fast alles aufgekauft, wenn es nur in Berlin-Mitte lag. Darunter leiden mittlerweile Renditen und Amortisierung. Lohnt es heute noch, in Berliner Immobilien zu investieren?

Tom Friemel: Es wird immer schwieriger, eine gute Rendite zu erzielen. Denn schon seit einigen Jahren steigen die Kaufpreise schneller als die Mieten. Und dennoch: Berlin hat noch immer ein gro├čes Potential. Projektentwickler von B├╝ros und Wohnungen sind gefragter denn je. Und in den n├Ąchsten Jahren werden viele Millionen Quadratmeter an Mietfl├Ąche hinzukommen.

Manche Analysten halten den Peak des Berliner Immobilienbooms bereits f├╝r erreicht und prognostizieren leicht sinkende Grundst├╝ckspreise bei anhaltend hohen Mieten. Wie sieht Ihre Einsch├Ątzung aus?

Tom Friemel: Bei den Gewerbefl├Ąchen gehen wir von einer Abschw├Ąchung der Preissteigerungsdynamik im Kaufpreis bei weiter moderat steigenden Mieten aus. Ein wesentlicher Faktor f├╝r die Steigerungen sind die guten makro├Âkonomischen Bedingungen: In keinem anderen Bundesland entstehen derzeit mehr Jobs als in Berlin. F├╝r Berliner B├╝ros besteht also auch in der Zukunft ein gro├čer Bedarf. Auch was den Wohnungsmarkt angeht, wird sich der Trend steigender Immobilienpreise fortsetzen. So lange die Hauptstadt neue Bewohner anzieht, wird es auch einen steigenden Bedarf an neuen Wohnungen geben. Bis 2030 gehen offizielle Sch├Ątzungen des Senats von vier Millionen Einwohnern aus - und das allein im Stadtgebiet. In brandenburgischen Randgebieten wird es eine Million weiterer Einwohner geben.

Die Gentrifizierung ver├Ąndert die Bev├Âlkerungsstruktur, das Stadtbild, Kultur und Ambiente von Berlin nachhaltig. Doch viele neue Kneipen oder Start-ups erweisen sich auch als Strohfeuer. Gef├Ąhrdet der Aufschwung von Berlin den Charme und Charakter als coole kreative Multikulti-Location?

Tom Friemel: Ja, diese Gefahr ist auf jeden Fall gegeben. Nehmen Sie Kreuzberg als Beispiel: Ehemalige Gewerbeh├Âfe wurden hier jahrelang als Ateliers genutzt. Doch viele K├╝nstler m├╝ssen jetzt aufgrund der gestiegenen Mieten ausziehen und Start-ups, meist aus der IT-Branche, kommen dort rein. So werden ehemalige Fabriketagen zu Gro├čraumb├╝ros f├╝r die Start-up-Elite. Dabei schaden sich Immobilienbesitzer doch nur selbst, denn sind die K├╝nstler und ihre Ateliers Geschichte, so sinkt auch unweigerlich die Attraktivit├Ąt des Viertels und damit der Wert der Immobilien. Es ist wichtig, solche Verdr├Ąngungsprozesse nicht aus dem Auge zu verlieren.

Wenn sie heute 10 Millionen ÔéČ gewinnbringend im Berliner Immobilienmarkt investieren sollten, wof├╝r w├╝rden Sie sich entscheiden?

Tom Friemel: Ich finde die Vermietung von B├╝rofl├Ąchen ist immer noch ein spannendes Investitionsfeld. Man kann hier den Puls der Hauptstadt am direktesten sp├╝ren und am Wachstum Berlins aktiv beteiligt sein. Schlie├člich ist Berlin bundesweit Zuwachs-Champion was Wirtschaft und Arbeitspl├Ątze angeht. Das ist einfach ein Wachstumspotential, das Spa├č macht.

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